Schimmel in Mietwohnungen: Ihre Rechte, Pflichten und wie Sie die Beweislast überwinden

Wenn Schimmel an den Wänden Ihrer Mietwohnung wächst, ist das mehr als ein ästhetisches Problem. Es ist ein rechtlicher Mangel, der Ihre Wohnung unbewohnbar machen kann - und der Ihnen als Mieter Rechte einräumt, die viele nicht kennen. In Deutschland liegt die Beweislast nicht, wie viele glauben, beim Mieter. Sie liegt beim Vermieter. Aber nur, wenn Sie wissen, wie Sie das nutzen.

Warum Schimmel ein Mangel ist - und was das bedeutet

Laut § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung während der gesamten Mietdauer in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Schimmel beeinträchtigt die Gebrauchstauglichkeit. Das heißt: Sie zahlen für eine Wohnung, die nicht sicher oder gesund bewohnbar ist. Das ist kein Kleinod, das man ignorieren kann. Es ist ein klarer Mangel, der Sie berechtigt, die Miete zu mindern - oder sogar die Mietzahlung ganz einzustellen, wenn es schwerwiegend ist.

Die Deutsche Umwelt-Agentur (UBA) hat 2023 bestätigt: Schimmelsporenkonzentrationen über 500 KBE/m³ erhöhen das Risiko für Atemwegserkrankungen um 37%. Bei Asthmatikern sogar um 68%. Das ist kein theoretisches Risiko. Das ist eine gesundheitliche Gefahr, die rechtlich als Mangel gewertet wird. Und das gilt unabhängig davon, ob der Schimmel in der Küche, im Bad oder im Schlafzimmer ist.

Die Beweislast: Wer muss was nachweisen?

Hier liegt der Knackpunkt. Viele Mieter denken: „Ich lüfte doch regelmäßig, also bin ich schuld.“ Falsch. Der Vermieter muss nachweisen, dass Sie den Schimmel verursacht haben. Das ist kein Mythos - das ist ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 20. März 2018 (Az: VIII ZR 123/17).

Dieses Urteil sagt: Bei Altbauten (Baujahr 1947-1978) haften Vermieter nicht für Schimmel, der durch Wärmebrücken entsteht. Warum? Weil solche baulichen Schwächen damals normal waren. Aber: Der Vermieter muss das nachweisen. Er muss zeigen, dass der Schimmel allein durch Ihr Lüftverhalten entstanden ist. Und das ist fast unmöglich - wenn Sie richtig dokumentieren.

Ein Gutachter sagt, Sie lüften zu wenig? Dann zeigen Sie ihm Ihr Lüftungstagebuch. Sie haben 15 Minuten Stoßlüften viermal am Tag durchgeführt? Dann haben Sie Ihre Pflicht erfüllt. Der Vermieter muss nun beweisen, dass Ihre Lüftung trotzdem „unzureichend“ war. Das ist der entscheidende Unterschied.

Was Sie als Mieter tun müssen - Schritt für Schritt

1. Dokumentieren Sie sofort: Machen Sie Fotos mit Datum und Uhrzeit. Nutzen Sie Ihr Handy - die Kamera hat einen Zeitstempel. Zeigen Sie den Schimmel von verschiedenen Winkeln. Messen Sie die Luftfeuchtigkeit mit einem einfachen Hygrometer. Notieren Sie die Werte dreimal täglich über mindestens 14 Tage.
2. Führen Sie ein Lüftungstagebuch: Notieren Sie, wann und wie lange Sie gelüftet haben. „Stoßlüften 15 Min., 6:00, 12:00, 18:00, 22:00 Uhr.“ Keine Angabe ist zu klein. Dieses Buch ist Ihr wichtigster Beweis.
3. Melden Sie schriftlich: Senden Sie eine Einschreiben mit Rückschein an den Vermieter. Formulieren Sie klar: „Ich mache Sie auf Schimmelbefall in [Raum] am [Datum] auf. Gemäß § 536c BGB verlange ich die Beseitigung des Mangels.“
4. Lassen Sie den Schimmel liegen: Reinigen Sie ihn nicht selbst. Selbst wenn es nur ein kleiner Fleck ist. Das kann als Anerkennung Ihrer Schuld gewertet werden. Der Vermieter muss die Beseitigung veranlassen.

Mieter zeigt einem Gutachter Schimmel in einem Altbau, während dieser eine Wärmebildkamera verwendet.

Wie viel Mietminderung ist gerechtfertigt?

Die Mietminderung ist kein „Geschenk“. Sie ist ein Recht. Und sie richtet sich nach dem Ausmaß:

Leichter Befall (unter 0,5 m²): 5-10% Mietminderung. Zum Beispiel, wenn nur eine kleine Wand im Bad betroffen ist.
Mittlerer Befall (0,5-2 m², mehrere Räume): 15-20%. Wenn Schimmel im Schlafzimmer und im Wohnzimmer auftritt, ist das ein klarer Hinweis auf bauliche Probleme.
Schwerer Befall (über 2 m² oder gesundheitsgefährdende Arten): 50-100%. Wenn mehr als fünf Räume betroffen sind oder Stachybotrys chartarum (schwarzer Schimmel) vorhanden ist, kann die Wohnung als unbewohnbar gelten. Dann zahlen Sie gar nichts mehr - bis der Schimmel beseitigt ist.

Das Oberlandesgericht Köln hat 2021 klargestellt: „Bei Schimmel im Schlafzimmer oder Wohnzimmer ist eine Minderung von mindestens 20% gerechtfertigt - unabhängig von der Fläche.“ Warum? Weil diese Räume für die Gesundheit entscheidend sind.

Was passiert bei energetischer Sanierung?

Viele Vermieter sanieren energetisch - dämmen die Wände, setzen neue Fenster, installieren Lüftungsanlagen. Aber sie vergessen: Das ändert das Lüftverhalten. Kältebrücken verschwinden - aber die Luftzirkulation wird geringer. Die Feuchtigkeit bleibt in der Wohnung.

Das Landgericht Berlin entschied im Februar 2023: Wenn ein Vermieter energetisch saniert, muss er den Mieter schriftlich über das neue Lüftverhalten informieren. Sonst haftet er vollständig. Selbst wenn der Mieter „falsch“ lüftet. Das ist ein großer Schritt. Denn viele Mieter wissen nicht, dass sie jetzt weniger lüften müssen - aber länger durchlüften müssen.

Die DIN 1946-6 von 2009 sagt: Bei Sanierungen muss die Lüftung so ausgelegt sein, dass der Mieter nicht mehr selbst aktiv werden muss. Aber das ist nur eine Empfehlung - noch. Der Deutsche Mieterbund fordert seit 2023, dass diese Norm gesetzlich verankert wird. Bis dahin: Wenn Sie nach einer Sanierung Schimmel haben, ist das fast immer ein baulicher Mangel - und nicht Ihr Fehler.

Was Sie nicht tun dürfen

Nicht selbst reinigen: Wie gesagt - das kann als Anerkennung Ihrer Schuld gelten.
Nicht mit dem Vermieter streiten: Schreiben Sie. Nicht telefonieren. Nicht in der Hausgemeinschaft klatschen. Alles schriftlich. Jede E-Mail, jedes Schreiben, jede SMS - archivieren.
Nicht warten: Je länger Sie warten, desto mehr Schimmel entsteht. Und desto teurer wird die Beseitigung. Und desto schwerer wird es, den Mangel nachzuweisen.

Waage mit Lüftungstagebuch und baufehlerhafter Wand, symbolisiert die Beweislastumkehr im Mietrecht.

Wie viel kostet die Beseitigung?

Wenn der Vermieter handelt, zahlt er. Aber Sie sollten wissen, was auf dem Spiel steht:

Leichter Befall: 150-300 Euro (Reinigung, Antischimmelanstrich)
Mittlerer Befall: 500-1.200 Euro (Entfernen von Tapeten, Dämmung prüfen, Lüftung verbessern)
Schwerer Befall: 2.000-5.000 Euro (Bauarbeiten, Wärmedämmung, Lüftungsanlage nachrüsten)

Die meisten Fälle liegen im mittleren Bereich. Aber wenn der Schimmel durch Wärmebrücken entstanden ist - wie in vielen Altbauten - dann ist die Lösung oft teurer als die Reinigung. Dann muss der Vermieter sanieren. Und das ist sein Job.

Was tun, wenn der Vermieter nicht reagiert?

Wenn der Vermieter Ihr Schreiben ignoriert, setzen Sie ihm eine Frist. Schreiben Sie: „Ich verlange die Beseitigung des Schimmels bis zum [Datum]. Andernfalls werde ich die Miete um 20% mindern und gegebenenfalls rechtliche Schritte einleiten.“

Ein Amtsgericht München (Az: 416 C 156/22) hat bestätigt: Eine Frist von 14 Tagen ist angemessen. Danach dürfen Sie die Miete mindern - ohne vorherige Abmahnung. Aber: Sie müssen den Mangel schriftlich angezeigt haben. Sonst ist die Minderung unwirksam.

Wenn er trotzdem nicht handelt: Holen Sie sich einen Anwalt. Der Deutsche Mieterbund bietet kostenlose Erstberatung an. Und viele Anwälte arbeiten auf Erfolgsbasis - das heißt, Sie zahlen nur, wenn Sie gewinnen.

Die Zukunft: Was ändert sich?

Ab 2024 sollen neue Wohnungen mit Feuchtemeldesystemen ausgestattet werden. Das Bundesjustizministerium plant, dass Schimmel nicht mehr erst sichtbar sein muss, um rechtlich relevant zu sein. Sensoren sollen automatisch Warnungen senden. Das ist ein großer Schritt.

Prof. Dr. Christiane Schuster von der TU Berlin prognostiziert: „Bis 2026 wird die Rechtsprechung sich vom Mieterverhalten weg und hin zu klaren baulichen Anforderungen bewegen.“ Das heißt: Der Schimmel wird nicht mehr als „Mieterproblem“ gesehen, sondern als „Bau- und Sanierungsproblem“.

Das ist gut. Denn Schimmel ist kein Zeichen von Unordnung. Er ist ein Zeichen von baulicher Schwäche - und das ist die Verantwortung des Vermieters.

Kann ich die Miete ganz einstellen, wenn Schimmel im Schlafzimmer ist?

Ja, wenn der Schimmel schwerwiegend ist - etwa wenn er mehr als 2 Quadratmeter betrifft, mehrere Räume umfasst oder gesundheitsgefährdende Arten wie Stachybotrys chartarum enthält. Dann kann die Wohnung als unbewohnbar gelten. Das Oberlandesgericht Köln hat entschieden: Bei schwerem Befall mit Gesundheitsgefährdung ist eine Mietminderung von 50 bis 100% gerechtfertigt. Sie müssen aber zuvor schriftlich den Mangel gemeldet und eine Frist gesetzt haben.

Muss ich wirklich ein Lüftungstagebuch führen?

Ja - besonders in Altbauten oder nach energetischer Sanierung. Es ist Ihr einziger Beweis, dass Sie Ihre Pflicht erfüllt haben. Ein einfaches Notizbuch reicht: Datum, Uhrzeit, Dauer des Lüftens. Sie brauchen kein perfektes System. Aber Sie brauchen Nachweise. Ohne sie ist es leicht für den Vermieter, Sie als Schuldigen darzustellen.

Was passiert, wenn der Vermieter einen Gutachter schickt?

Der Gutachter ist kein Richter. Er sagt nur, was er sieht. Viele Gutachter sind von Vermietern beauftragt und neigen dazu, das Mieterverhalten als Ursache zu benennen - auch wenn bauliche Mängel vorliegen. Eine Studie des Instituts für Schadensgutachten München zeigt: In 41% der Fälle wird das Mieterverhalten fälschlicherweise als Hauptursache genannt. Halten Sie Ihr Lüftungstagebuch und Ihre Messwerte bereit. Wenn der Gutachter Ihre Daten ignoriert, fordern Sie einen unabhängigen Gutachter. Das ist Ihr Recht.

Kann ich den Schimmel selbst entfernen und dann vom Vermieter die Kosten verlangen?

Nein. Selbst wenn Sie den Schimmel mit Reinigungsmitteln beseitigen, gilt das als Anerkennung Ihrer Verantwortung. Sie dürfen nicht selbst handeln. Der Vermieter muss die Beseitigung veranlassen. Sonst verlieren Sie Ihre Rechte. Lassen Sie ihn handeln - und dokumentieren Sie alles.

Gilt das Urteil des BGH auch für Neubauten?

Nein. Das BGH-Urteil vom 20. März 2018 gilt nur für Altbauten (1947-1978). Bei Neubauten und umfassenden Sanierungen ist die Beweislast klar anders: Hier muss der Vermieter nachweisen, dass die Wohnung baulich schimmelfrei ist. Wenn Schimmel auftritt, ist das fast immer ein baulicher Mangel - und nicht Ihr Fehler. Die DIN 1946-6 gilt hier als Maßstab - und sie verlangt, dass die Lüftung so ausgelegt ist, dass der Mieter nicht aktiv werden muss.

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Schimmel ist kein Mieterproblem. Es ist ein baulicher Mangel. Punkt.