Beim Kauf einer Immobilie denken die meisten an Kaufpreis, Notarkosten und Finanzierung. Doch es gibt eine Kostenstelle, die viele überrascht: Erschließungsbeiträge. Diese einmaligen Abgaben können schnell mehr als 10.000 Euro betragen - und werden oft erst Jahre nach dem Kauf sichtbar. In Deutschland zahlen Grundstückseigentümer seit Jahrzehnten für Straßen, Gehwege, Kanäle und Parkflächen, die direkt vor ihrem Grundstück gebaut wurden. Doch wer nicht vorher nachfragt, läuft Gefahr, eine unerwartete Rechnung zu erhalten - manchmal sogar nach 5, 6 oder 7 Jahren.
Was genau sind Erschließungsbeiträge?
Erschließungsbeiträge sind kommunale Abgaben, die Gemeinden von Grundstückseigentümern verlangen, wenn neue Straßen, Gehwege oder Versorgungsleitungen für ein Baugebiet errichtet werden. Die gesetzliche Grundlage ist § 127 des Baugesetzbuchs (BauGB). Sie gelten nur für die erstmalige, endgültige Herstellung der Infrastruktur. Das bedeutet: Wenn eine neue Straße gebaut wird, die vorher nur als Schotterweg existierte, fällt der Beitrag an. Wenn die gleiche Straße 20 Jahre später asphaltiert oder erneuert wird, zahlen Sie in den meisten Bundesländern nichts - außer in Nordrhein-Westfalen, wo noch Anliegerbeiträge für Sanierungen erhoben werden.
Die Kosten werden nach der Fläche des Grundstücks berechnet. Ein eingeschossiges Haus zählt mit dem Faktor 1, ein zweigeschossiges mit 1,30, ein dreigeschossiges mit 1,50. Ein Grundstück von 500 Quadratmetern in einem zweigeschossig bebauten Gebiet wird also mit 650 Quadratmetern bewertet. In Schwaebisch Hall wurden 2023 Beiträge von durchschnittlich 22,60 Euro pro Quadratmeter erhoben - das macht bei einem 500-Quadratmeter-Grundstück knapp 11.300 Euro. In anderen Städten liegen die Werte zwischen 15 und 30 Euro pro Quadratmeter. In Stuttgart, Ulm oder Freiburg sind die Zahlen ähnlich hoch.
Warum kommt es zu Überraschungen?
Viele Käufer wissen nicht, dass Erschließungsbeiträge nicht automatisch beim Kauf übernommen werden. Die Gemeinde kann den Bescheid erst ausstellen, wenn die Straße endgültig fertiggestellt und der Öffentlichkeit übergeben wurde. Das kann Jahre dauern - besonders in Neubaugebieten, wo die Infrastruktur schrittweise gebaut wird. Ein Käufer aus Dortmund berichtete auf Reddit, dass er 2023 einen Bescheid über 18.750 Euro erhielt - für Straßenarbeiten, die 2018 abgeschlossen wurden. Der Vorbesitzer hatte nichts gesagt. Der Notar auch nicht.
Doch das ist kein Einzelfall. Eine Umfrage von Immobilienscout24 aus dem September 2024 ergab: 68% der Befragten erhielten unerwartete Nachforderungen. Durchschnittlich 12.500 Euro. 32% mussten sogar mehr als 20.000 Euro zahlen. Die häufigste Ursache: Keine Prüfung des Erschließungsstatus vor Kauf. Viele Notare informieren erst nach der Beurkundung - zu spät. Laut einer Umfrage der Deutschen Anwaltauskunft aus Mai 2024 bekamen nur 43% der Käufer diese Information vor Vertragsunterzeichnung. Das widerspricht der Beratungspflicht, die der BGH seit 2022 klar definiert hat.
Was ist der Unterschied zwischen Erschließungsbeitrag und Anliegerbeitrag?
Das ist ein häufiger Irrtum. Erschließungsbeiträge fallen nur bei der ersten Herstellung der Infrastruktur an. Anliegerbeiträge hingegen gelten für nachträgliche Sanierungen - also wenn eine alte Straße erneuert wird. In Nordrhein-Westfalen werden diese noch erhoben. In Baden-Württemberg, Bayern und vielen anderen Bundesländern wurden sie abgeschafft. Aber: Selbst wenn sie abgeschafft sind, können alte Verpflichtungen noch gültig sein. Deshalb ist es wichtig, nicht nur nach „Erschließungsbeitrag“ zu fragen, sondern auch nach „Anliegerbeiträgen“ und „Sanierungsbeiträgen“.
Wie kann man das vermeiden?
Es gibt drei klare Schritte, die jeder Käufer vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags gehen sollte:
- Beim Bauamt nach dem Erschließungsstatus fragen. Fordern Sie einen schriftlichen „Erschließungsstatus“ an. In diesem Dokument steht, ob die Straße vor Ihrem Grundstück bereits erschlossen ist - oder ob noch Beiträge anfallen. Die Bearbeitungszeit beträgt laut Deutschem Städtetag durchschnittlich 14,3 Werktage. In Berlin oder Hamburg kann es bis zu 28 Tage dauern. Das ist Zeit, die sich lohnt.
- Im Kaufvertrag eine Haftungsklausel einbauen. Vereinbaren Sie schriftlich: „Der Verkäufer haftet für alle Erschließungsbeiträge, die vor dem Kaufdatum entstanden sind.“ Ohne diese Klausel übernehmen Sie die Verantwortung - selbst wenn der Vorbesitzer es wusste und nicht gesagt hat.
- Frühzeitig Ratenzahlung beantragen. Die Gemeinde ist verpflichtet, Ratenzahlungen zu erlauben, wenn die Summe über 3.000 Euro liegt. Das Bundesverwaltungsgericht hat in einem Urteil vom 7. November 2023 klargestellt: Ratenzahlung ist kein Geschenk, sondern ein Recht. Fordern Sie das bereits bei Erhalt des Bescheids an. So vermeiden Sie eine Einmalzahlung von 15.000 Euro.
Was ist mit vermieteten Immobilien?
Wer eine Immobilie vermietet, hat einen Vorteil: Erschließungsbeiträge können als Betriebsausgabe abgesetzt werden. Das gilt für Gewerbeimmobilien und auch für Wohnungen, die Sie vermieten. Sie können die gesamte Summe in den Folgejahren steuerlich absetzen - meist über die Abschreibungsdauer der Immobilie. Bei Eigenheimen ist das nicht möglich. Hier bleibt die Kostenlast voll auf Ihnen lasten. Das macht den Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung in einem neu erschlossenen Gebiet oft wirtschaftlicher als ein Eigenheim - vorausgesetzt, Sie haben die Kosten im Voraus erkannt.
Was ändert sich in Zukunft?
Die Bundesregierung diskutiert seit 2021 eine Reform. Der Entwurf des Bundesministeriums für Wohnen vom September 2024 sieht vor, die Belastung für Privathaushalte zu begrenzen - aber konkrete Änderungen gibt es erst ab 2026. Ein Vorschlag des BFW (Bundesverband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen): Höchstgrenze von 25.000 Euro pro Grundstück. Doch 78% der Kommunen lehnen das ab. Sie argumentieren: Ohne diese Beiträge können sie keine Straßen bauen.
Ein positiver Trend: Die Digitalisierung. München hat im Januar 2024 ein digitales Portal eingeführt. Die Bearbeitungszeit für Erschließungsbescheide sank von 42 auf 14 Tage. Andere Städte folgen. Aber: Die Rechtsstreitigkeiten nehmen zu. Im Jahr 2023 gingen 1.247 Klagen gegen Kommunen beim Bundesverwaltungsgericht ein - ein Anstieg von fast 30% gegenüber 2022. Die meisten betrafen fehlerhafte Berechnungen oder verspätete Bescheide.
Was ist mit „ebf“ auf der Bodenrichtwertkarte?
Wenn Sie auf der Bodenrichtwertkarte „ebf“ sehen - das steht für „erschließungsbeitragsfrei“ -, dann ist das eine gute Nachricht. In diesen Gebieten hat die Gemeinde die Infrastruktur bereits vollständig finanziert - meist aus Steuermitteln. Eine Umfrage des Verbands Privater Hausingenieure aus August 2024 ergab: 92% der Käufer in „ebf“-Gebieten hatten keine unerwarteten Kosten. Das ist ein klarer Hinweis: Suchen Sie nach „ebf“-Gebieten. Sie sparen nicht nur Geld, sondern auch Stress.
Was passiert, wenn ich die Zahlung ignoriere?
Die Gemeinde kann den Bescheid einziehen. Das bedeutet: Sie bekommen eine Mahnung, dann eine Vollstreckung. Ihr Grundstück kann sogar als Sicherheit für die Zahlung herangezogen werden. Die Verjährungsfrist beträgt vier Jahre ab Fertigstellung - aber nur, wenn die Gemeinde den Bescheid rechtzeitig versendet. Viele Kommunen warten bewusst, bis das Grundstück verkauft wurde. Dann wird der neue Eigentümer zur Zahlung verpflichtet - legal, aber unfair. Deshalb: Dokumentieren Sie alles. Behalten Sie den Kaufvertrag, den Erschließungsstatus und alle Briefe der Gemeinde.
Was tun, wenn ich bereits einen Bescheid erhalte?
Prüfen Sie zuerst: Ist die Berechnung korrekt? Ist die Straße wirklich endgültig fertiggestellt? Hat die Gemeinde die Frist eingehalten? Einige Städte berechnen den Beitrag nach der alten Regelung - mit Grundstücksfront statt Fläche. Das ist nicht mehr zulässig. Sie können Widerspruch einlegen. Oder Sie beantragen Ratenzahlung. Und: Holen Sie sich rechtlichen Rat. Ein Anwalt für Baurecht kann in 30 Minuten prüfen, ob der Bescheid rechtens ist.
Kommentare
Lukas Witek
Ich hab vor zwei Jahren ein Grundstück gekauft und war total überrascht, als die Rechnung kam. Hatte keine Ahnung, dass das so hoch sein kann. Warum wird das nicht einfach beim Notar mit abgeklärt? Ich find’s ungerecht, dass die Leute erst nach Jahren plötzlich 10k zahlen müssen. 🤷♂️