Wenn jemand eine Immobilie hinterlässt, wird die Erbschaft oft zu einem komplexen Prozess. Besonders dann, wenn mehrere Erben beteiligt sind, Konflikte drohen oder die Immobilie sanierungsbedürftig ist. Hier kommt die Testamentsvollstreckung ins Spiel. Sie ist kein Luxus, sondern in vielen Fällen die einzige Möglichkeit, den Nachlass ordentlich und rechtsicher abzuwickeln - ohne dass die Erben sich gegenseitig bekämpfen.
Was macht ein Testamentsvollstrecker bei einer Immobilie?
Ein Testamentsvollstrecker ist nicht einfach ein Vermittler. Er ist der rechtlich verpflichtete Nachlassverwalter, den der Verstorbene im Testament benannt hat. Seine Aufgabe: den letzten Willen des Erblassers genau umsetzen. Bei Immobilien bedeutet das konkret: Er übernimmt die volle Verantwortung für die Liegenschaft - von der Sicherung bis zum Verkauf.
Er muss zuerst den Nachlass erfassen: Grundbuchauszüge anfordern, Mietverträge prüfen, Hypotheken und Grundschulden dokumentieren. Dann stellt er ein vollständiges Nachlassverzeichnis auf - inklusive aller Kosten, die mit der Immobilie verbunden sind. Ist die Immobilie vermietet? Dann verwaltet er die Mieteinnahmen, zahlt die Nebenkosten und sorgt dafür, dass Mieter nicht übersehen werden. Ist sie leer? Dann muss er dafür sorgen, dass sie nicht verfällt: Fenster reparieren, Heizung prüfen, Versicherung aufrechterhalten.
Er darf die Immobilie verkaufen - und zwar allein. Die Erben müssen nicht einmal zur Notarunterschrift erscheinen. Voraussetzung: Er hat das Testamentsvollstreckerzeugnis vom Nachlassgericht. Ohne dieses Dokument ist kein gültiger Kaufvertrag möglich. Es ist sein offizieller Ausweis, der ihm das Recht gibt, im Namen des Nachlasses zu handeln.
Wie läuft der Immobilienverkauf ab?
Der Verkauf einer Immobilie durch einen Testamentsvollstrecker folgt einem klaren Ablauf - und er ist strenger als bei einem Privatverkauf.
- Prüfung des Testaments: Gibt es eine spezielle Anweisung? Muss die Immobilie erhalten bleiben? Darf sie nur an bestimmte Personen verkauft werden? Der Vollstrecker muss diese Vorgaben genau befolgen.
- Antrag auf Testamentsvollstreckerzeugnis: Beim Nachlassgericht einreichen. Dauert meist 4-8 Wochen.
- Wertermittlung: Hier liegt ein großer Fehlerquell. Der Gesetzgeber verlangt mindestens zwei unabhängige Gutachten. Ein Gutachter reicht nicht - das hat der Bundesgerichtshof 2022 klar entschieden. Wer nur ein Gutachten einholt, handelt grob fahrlässig.
- Vermarktung: Der Vollstrecker beauftragt einen Immobilienmakler - und zwar einen professionellen. Ein Anwalt oder Notar, der selbst verkauft, ist selten die beste Wahl. Statistisch gesehen bringen zertifizierte Makler mit mindestens fünf Jahren Erfahrung 5,3 % mehr Verkaufserlös.
- Kaufvertrag und Umschreibung: Der Verkauf erfolgt im Namen des Nachlasses. Der Notar prüft das Testamentsvollstreckerzeugnis. Erst danach wird die Immobilie im Grundbuch auf den Käufer übertragen.
Die gesamte Dauer: durchschnittlich 5-8 Monate. Das ist länger als ein Privatverkauf - aber der Preis ist oft höher. Und das ist der entscheidende Vorteil: Der Testamentsvollstrecker verkauf nicht unter Druck. Er hat Zeit, den richtigen Käufer zu finden.
Wie hoch sind die Kosten?
Die Kosten trägt der Nachlass - nicht die Erben. Der Testamentsvollstrecker hat Anspruch auf eine angemessene Vergütung. Die liegt laut Anwaltskammer Berlin im Durchschnitt bei 1,8 % des Verkehrswerts der Immobilie.
Beispiel: Eine Wohnung im Wert von 400.000 Euro bringt dem Vollstrecker etwa 7.200 Euro. Mindestgebühr: 1.200 Euro. Höchstgrenze: 25.000 Euro - bei sehr großen Nachlässen.
Dazu kommen:
- Testamentsvollstreckerzeugnis: 150-250 Euro
- Notarkosten für Kaufvertrag: 1,5-2 % des Kaufpreises
- Maklercourtage: 3-6 % des Kaufpreises zzgl. 19 % MwSt.
Das klingt viel - aber es ist eine Investition in Sicherheit. Wer hier spart, riskiert später hohe Schadensersatzforderungen.
Haftung: Was passiert, wenn etwas schiefgeht?
Der Testamentsvollstrecker haftet nicht für jeden Fehler. Das Gesetz (§ 2221 BGB) schützt ihn - aber nur bedingt. Er haftet nur für Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit.
Was ist grob fahrlässig? Hier sind die häufigsten Haftungsgründe:
- Unterlassene Instandhaltung: Eine Immobilie, die nach sechs Monaten 15 % an Wert verliert, weil der Dachstuhl verrottet und niemand was unternommen hat - das ist grob fahrlässig. Ein Urteil des OLG Stuttgart (2022) verurteilte einen Vollstrecker zu 78.500 Euro Schadensersatz.
- Falsche Wertermittlung: Nur ein Gutachten einholen? Oder ein Gutachter beauftragen, der mit den Erben befreundet ist? Das reicht nicht. Mindestens zwei unabhängige Gutachten sind Pflicht.
- Verkauf unter Wert: Eine Immobilie für 20 % unter dem Marktwert verkaufen, ohne triftigen Grund? Das ist ein klarer Haftungsfall. Der Bundesgerichtshof hat das 2021 bestätigt.
- Kein professioneller Makler: Ein Bekannter verkauft die Wohnung - ohne IHK-Zertifikat, ohne Erfahrung? Das ist ein Risiko. 78 % der Vollstrecker beauftragen professionelle Makler - und das aus gutem Grund.
Die gute Nachricht: Es gibt eine Lösung. Eine spezielle Testamentsvollstrecker-Versicherung. Sie kostet 350-600 Euro pro Jahr und deckt bis zu 500.000 Euro Schadensersatz. Doch nur 43 % der privaten Vollstrecker haben sie. Anwälte und Notare? Fast alle - 92 %.
Wann ist eine Testamentsvollstreckung sinnvoll?
Nicht bei jedem Nachlass braucht man sie. Aber in diesen Fällen ist sie fast unverzichtbar:
- Mehr als drei Erben: Bei 68 % der Erbfälle mit mehr als drei Beteiligten kommt es zu Konflikten. Ein neutraler Vollstrecker verhindert Streit.
- Immobilie mit Altlasten: Asbest, Schimmelpilz, Bodenverunreinigung - wer soll das sanieren? Der Vollstrecker organisiert es, finanziert es aus dem Nachlass.
- Minderjährige oder geschäftsunfähige Erben: Kinder oder betreuungsbedürftige Personen dürfen nicht selbst verkaufen. Der Vollstrecker handelt für sie.
- Emotional aufgeladene Erbfälle: Wenn Erben sich seit Jahren nicht mehr sprechen, ist ein neutraler Dritter die einzige Chance auf eine ruhige Abwicklung. 37 % der Erbfälle fallen in diese Kategorie.
- Immobilie kann nicht geteilt werden: Ein Einfamilienhaus lässt sich nicht in drei Teile schneiden. Der Vollstrecker verkauft sie und verteilt den Erlös - fair und rechtssicher.
Dr. Markus Rose von Rosepartner.de sagt es klar: „Wenn die Immobilie nicht geteilt werden kann und die Erben unterschiedliche Interessen haben - da schafft der Testamentsvollstrecker die notwendige Ordnung.“
Wie sieht die Zukunft aus?
Die Nachfrage steigt. Im Jahr 2022 wurden 387.500 Testamentsvollstreckerzeugnisse ausgestellt - das ist ein Anstieg von fast 19 % gegenüber dem Vorjahr. Die Bevölkerung altert. Immobilien werden vermehrt vererbt. Experten rechnen mit einer jährlichen Steigerung von 5-7 %.
Doch es gibt ein Problem: Es gibt nicht genug qualifizierte Testamentsvollstrecker. In Deutschland gibt es nur 17 pro 100.000 Einwohner. Das führt zu Verzögerungen - und zu mehr Fehlern. Wer als Erbe einen Testamentsvollstrecker benennen will, sollte daher frühzeitig handeln. Nicht erst nach dem Tod.
Ein Anwalt oder Notar ist oft die sicherste Wahl. Sie kennen die Gesetze, haben die Versicherung, und sie haben Erfahrung mit komplexen Fällen. Ein Freund oder ein entfernter Verwandter - das klingt vertrauensvoll, aber es ist ein Risiko.
Was tun, wenn Sie als Erbe betroffen sind?
- Lesen Sie das Testament genau. Steht dort „Testamentsvollstreckung“? Dann ist der Prozess bereits festgelegt.
- Prüfen Sie, ob der benannte Vollstrecker professionell ist. Ist er Anwalt oder Notar? Hat er eine Versicherung?
- Fragen Sie nach dem Testamentsvollstreckerzeugnis. Ohne es läuft nichts.
- Verlangen Sie Einblick in das Nachlassverzeichnis. Sie haben ein Recht darauf.
- Wenn Sie glauben, der Vollstrecker handelt unrichtig: Holen Sie rechtlichen Rat ein - schnell. Verzögerungen können teuer werden.
Die Testamentsvollstreckung ist kein Hindernis - sie ist eine Absicherung. Für den Erblasser, der seinen letzten Willen wahren will. Für die Erben, die keinen Streit wollen. Und für die Immobilie, die ihren Wert behalten soll.
Kann ein Testamentsvollstrecker eine Immobilie ohne Zustimmung der Erben verkaufen?
Ja, das kann er. Der Testamentsvollstrecker handelt im Namen des Nachlasses, nicht im Namen der Erben. Sobald das Testamentsvollstreckerzeugnis vorliegt, benötigt er keine Einwilligung der Erben mehr, um die Immobilie zu verkaufen. Die Erben haben zwar ein Recht auf Information, aber nicht auf Zustimmung - es sei denn, das Testament enthält eine ausdrückliche Einschränkung.
Wie lange dauert es, bis ein Testamentsvollstreckerzeugnis ausgestellt wird?
Die Bearbeitungszeit liegt meist zwischen 4 und 8 Wochen. Sie hängt vom Nachlassgericht ab und davon, ob alle Unterlagen vollständig vorliegen. Wichtig: Der Antrag muss mit dem Originaltestament eingereicht werden. Kopien reichen nicht. Wenn das Testament nicht eindeutig ist oder Streitigkeiten bestehen, kann sich die Dauer verlängern.
Darf ein Testamentsvollstrecker die Immobilie selbst bewohnen?
Nein, das ist nicht erlaubt. Der Testamentsvollstrecker ist kein Erbe - er ist ein Treuhänder. Er darf die Immobilie nicht nutzen, nicht wohnen, nicht vermieten. Er darf sie nur verwalten, sichern und verkaufen. Wer hier persönliche Vorteile zieht, handelt rechtswidrig und haftet für Schadensersatz - auch wenn er kein Geld bekommt.
Was passiert, wenn der Testamentsvollstrecker stirbt?
Wenn der benannte Vollstrecker stirbt, bevor er seine Aufgaben abgeschlossen hat, tritt der im Testament benannte Ersatzvollstrecker ein. Ist keiner benannt, kann das Nachlassgericht einen neuen Vollstrecker bestellen - meist einen Anwalt oder Notar. Der Prozess wird nicht abgebrochen, sondern fortgesetzt. Die Erben müssen jedoch einen neuen Antrag stellen.
Kann man einen Testamentsvollstrecker abberufen?
Ja, aber nur durch das Nachlassgericht. Die Erben können einen Antrag stellen, wenn der Vollstrecker seine Pflichten verletzt - etwa durch grobe Fahrlässigkeit, Eigenbedarf oder Veruntreuung. Der Antrag muss konkret belegt werden. Ein einfacher Streit oder Unzufriedenheit reicht nicht. Das Gericht prüft, ob die Abberufung im Sinne des Erblassers und des Nachlasses ist.
Muss der Testamentsvollstrecker Steuern zahlen?
Nein, er zahlt keine Erbschaftssteuer. Die Steuerpflicht liegt bei den Erben. Der Vollstrecker handelt nur als Vermittler. Er überträgt den Nachlass - er erbt nicht. Allerdings: Wenn er als Vergütung eine Immobilie erhält, wird das als Einkommen besteuert. Das ist aber sehr selten und nur bei ausdrücklicher Vereinbarung im Testament möglich.
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