Teilungserklärung und Eigentümerversammlung: Wie Sanierungen im WEG wirklich funktionieren

Stell dir vor, dein Dach leckt, die Fassade bröckelt, und die Heizungsanlage ist 30 Jahre alt. Du willst sanieren. Aber deine Nachbarn zögern. Warum? Weil die Teilungserklärung nicht klar sagt, wer was bezahlen muss und wie entschieden wird. In Deutschland sind über 5 Millionen Wohnungen in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) organisiert. Und in mehr als jeder dritten dieser Gemeinschaften stecken Sanierungsprojekte fest - nicht wegen Geldmangel, sondern wegen rechtlicher Unklarheiten.

Was ist die Teilungserklärung wirklich?

Die Teilungserklärung ist das Grundgesetz deiner WEG. Sie wurde nicht einfach so ausgedacht, sondern ist ein notariell beurkundetes Dokument, das ins Grundbuch eingetragen wird. Ohne sie kannst du deine Wohnung nicht verkaufen, nicht belasten, nicht vererben. Sie definiert genau: Was gehört dir allein? Was ist gemeinsames Eigentum? Und wer hat wie viel Stimme in der Eigentümerversammlung?

Drei Säulen bilden sie:

Aufteilungsplan: Zeigt, welche Räume zu welcher Wohnung gehören - vom Balkon bis zur Kellerablage.
Miteigentumsanteile: Jeder Eigentümer hat einen Anteil, meist zwischen 0,5 % und 15 %. Dieser Anteil bestimmt nicht nur dein Stimmrecht, sondern auch, wie viel du für Heizung, Reparaturen oder Dachsanierung zahlen musst.
Gemeinschaftsordnung: Regelt, wie du dich verhalten musst: Ob du einen Balkon umbauen darfst, ob Hunde erlaubt sind, wie oft die Treppenhäuser gereinigt werden.

Und das ist entscheidend: Was du als Sondereigentum hast, ist deine Sache. Was als Gemeinschaftseigentum gilt, ist die Aufgabe aller. Ein Beispiel: Deine Wohnung? Sondereigentum. Die Treppe davor? Gemeinschaftseigentum. Die Heizungsanlage im Keller? Gemeinschaftseigentum. Der Stellplatz, den du exklusiv nutzt? Das ist oft der Knackpunkt - denn wenn die Teilungserklärung nicht klar sagt, ob es sich um Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht oder um Sondereigentum handelt, dann streitet man sich später um die Kosten.

Wie entscheidet die Eigentümerversammlung?

Die Eigentümerversammlung ist das Parlament deiner WEG. Sie tagt mindestens einmal im Jahr, aber bei Sanierungen oft öfter. Und hier wird nicht abgestimmt wie in einer Bürgerversammlung - mit einer Stimme pro Person. Sondern mit Stimmenanteilen, die du aus deinem Miteigentumsanteil bekommst.

Das Gesetz (§ 22 WEG) sagt:

Einfache Mehrheit: Für Instandhaltung - also Reparaturen, die den Zustand erhalten. Beispiel: Ein neuer Treppenbelag, weil die alten Stufen rutschig sind.
Dreiviertelmehrheit: Für Modernisierung - also Verbesserungen, die den Wert erhöhen. Beispiel: Neue Fenster, eine Wärmedämmung, eine Solaranlage auf dem Dach.

Doch hier kommt der Trick: Die Teilungserklärung kann das ändern. Sie kann sagen: „Für Dachsanierungen gilt immer Dreiviertelmehrheit, egal ob Reparatur oder Modernisierung.“ Oder: „Für Heizungsersatz reicht einfache Mehrheit.“ Viele alte Teilungserklärungen aus den 80er-Jahren sagen das nicht. Und das ist ein Problem.

Ein Fall aus Stuttgart: Eine WEG mit 12 Eigentümern wollte die alte Ölheizung austauschen. 7 stimmten dafür, 5 dagegen. Die 7 hatten 62 % der Stimmenanteile - also mehr als die einfache Mehrheit. Aber die Teilungserklärung verlangte für Heizungsaustausch immer Dreiviertelmehrheit. Der Beschluss war unwirksam. Der BGH hat das 2021 klar gesagt: Die Teilungserklärung hat Vorrang vor dem Gesetz.

Wohnungseigentümer stimmen mit unterschiedlich schweren Stimmentoken über eine Sanierung ab.

Warum scheitern 72 % der Sanierungen?

Eine Umfrage unter 500 Hausverwaltern in Baden-Württemberg ergab: In 68 % der erfolgreichen Sanierungen war die Teilungserklärung klar. In 72 % der gescheiterten Projekte war sie es nicht.

Typische Fehler:

Unklare Abgrenzung: „Der Dachboden ist Gemeinschaftseigentum.“ Aber wer nutzt ihn? Ein Eigentümer hat ihn als Lager genutzt - seit 20 Jahren. Jetzt will man ihn dämmen. Wer zahlt? Die Teilungserklärung sagt nichts dazu.
Veraltete Regelungen: Viele Teilungserklärungen stammen aus der Zeit vor 2007. Damals gab es keine gesetzliche Vorgabe für energetische Sanierungen. Heute ist das Pflicht. Aber die Regelung im Dokument ist nicht angepasst.
Keine Kostenregelung: „Kosten werden nach Miteigentumsanteilen verteilt.“ Klingt fair - bis du merkst, dass dein Nachbar eine 120 m²-Wohnung hat und du nur 45 m². Bei einer Dachsanierung mit 80.000 € Kosten zahlt er 2.800 € mehr als du. Das führt zu Widerstand.

Und dann gibt es noch die größte Falle: Sondernutzungsrechte. Ein Eigentümer hat einen Gartenanteil, den er allein nutzt. Aber in der Teilungserklärung steht nur: „Sondernutzungsrecht für Bereich A.“ Keine Angabe, wer für die Pflege, den Rasen, die Zäune verantwortlich ist. Jetzt will man den Garten sanieren - 15.000 €. Wer zahlt? Die WEG? Oder nur derjenige, der den Garten nutzt? Ohne klare Regelung: Streit.

Was du jetzt tun kannst

Du hast eine Sanierung vor dir? Dann mach das hier:

Lies deine Teilungserklärung - wirklich. Hole dir eine Kopie von der Verwaltung. Nicht nur die Zusammenfassung. Die volle Fassung.
Suche die Abschnitte: „Sondereigentum“, „Gemeinschaftseigentum“, „Beschlussmehrheiten“, „Kostenverteilung“, „Sondernutzungsrechte“.
Vergleiche mit dem Gesetz: Prüfe, ob die Regelungen noch aktuell sind. Die letzte Novelle des WEG war 2020. Viele Dokumente sind veraltet.
Prüfe den Miteigentumsanteil: Wie viel Stimme hast du? Wie viel zahlt dein Nachbar? Rechne nach. Oft ist die Verteilung ungleich - und das kann man ändern.
Frage die Verwaltung: Hat die WEG schon einmal eine Sanierung durchgeführt? Wie wurde sie beschlossen? Welche Dokumente gab es?

Wenn du merkst: „Das ist alles unklar“, dann ist es Zeit, eine Eigentümerversammlung einzuberufen - nicht um zu sanieren, sondern um die Teilungserklärung zu aktualisieren. Ja, das ist schwierig. Denn laut § 21 WEG braucht man dafür die Zustimmung aller Eigentümer. Aber wenn du die Grundlage nicht stabilisierst, dann wird jede Sanierung zum Kampf.

Eine zerfallene Teilungserklärung mit drei leuchtenden Grundpfeilern: Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Miteigentumsanteile.

Was Experten empfehlen

Ein Sanierungsfonds ist der Schlüssel. Statt jedes Mal neue Gelder zu sammeln, zahlt jeder monatlich einen kleinen Betrag ein - 10 bis 30 €. Der Fonds wird für dringende Reparaturen genutzt. Eine Studie des Deutschen Mieterbundes zeigte: WEGs mit solchem Fonds sanieren 22 % häufiger. Und sie tun es schneller.

Experten raten auch dazu, in der Teilungserklärung drei Kategorien klar zu unterscheiden:

Instandhaltung: Reparaturen, die den Zustand erhalten. Einfache Mehrheit.
Modernisierung: Verbesserungen, die den Wert steigern. Dreiviertelmehrheit.
Umwelt- und Energieanpassung: Dämmung, Solar, Wärmepumpe. Hier sollte die Teilungserklärung speziell regeln: z. B. „Energieeinsparmaßnahmen gelten als Instandhaltung, wenn sie die Energieeffizienz um mindestens 15 % steigern.“

Und vergiss nicht: Die neue Energieeinsparverordnung (EnEV) und der Klimaschutzplan 2050 machen Sanierungen nicht nur sinnvoll - sie machen sie pflichtig. In 85 % der neuen Teilungserklärungen, die 2023 erstellt wurden, steht explizit etwas dazu. Deine ist es nicht? Dann ist es Zeit.

Was passiert, wenn du nichts tust?

Dann wirst du nicht sanieren. Oder du sanierst - und verlierst Geld. Denn: Beschlüsse, die gegen die Teilungserklärung verstoßen, sind rechtlich unwirksam. Das bedeutet: Du hast den Dachdecker bezahlt, er hat die Arbeit gemacht - und ein Nachbar klagt. Das Gericht sagt: „Kein gültiger Beschluss. Die Maßnahme muss rückgängig gemacht werden.“

Ein Fall aus München 2022: Eine WEG hatte die Fassade saniert - mit 120.000 €. Die Teilungserklärung verlangte Dreiviertelmehrheit. Aber sie hatten nur einfache Mehrheit. Das Oberlandesgericht entschied: „Rückbau.“ Die Kosten trugen diejenigen, die den Beschluss durchgesetzt hatten. Nicht die WEG. Nicht die Verwaltung. Sie.

Die Teilungserklärung ist kein altes Papier. Sie ist dein Schutzschild. Und wenn du sie nicht verstehst, dann bist du verletzlich.

Was passiert, wenn die Teilungserklärung nicht mehr aktuell ist?

Eine veraltete Teilungserklärung kann rechtliche Fallstricke enthalten. Zum Beispiel: Sie kennt keine Regelungen für energetische Sanierungen, oder sie verlangt eine einfache Mehrheit für Modernisierungen, obwohl das Gesetz heute Dreiviertelmehrheit verlangt. Beschlüsse, die gegen diese veralteten Regelungen verstoßen, sind nichtig. Das bedeutet: Selbst wenn alle zustimmen, ist der Beschluss ungültig. Du kannst dann nicht auf die Kosten zurückgreifen, und Sanierungen bleiben liegen. Die Lösung: Eine Anpassung der Teilungserklärung - aber dafür brauchst du die Zustimmung aller Eigentümer. Das ist schwierig, aber nötig.

Kann man die Teilungserklärung nachträglich ändern?

Ja - aber nur mit Zustimmung aller Eigentümer (§ 21 WEG). Das ist der größte Haken: Du brauchst 100 % Zustimmung, um die Grundlage zu ändern, auf der du später Entscheidungen triffst. Deshalb ist es so wichtig, die Teilungserklärung schon bei der Gründung der WEG sorgfältig zu formulieren. Wer heute eine alte Teilungserklärung hat, sollte mit einem Notar prüfen, ob sie noch rechtskonform ist. Wenn nicht, muss man sie aktualisieren - und das erfordert Geduld, Überzeugungsarbeit und manchmal rechtliche Hilfe.

Was ist der Unterschied zwischen Instandsetzung und Modernisierung?

Instandsetzung erhält den bestehenden Zustand - zum Beispiel ein neues Dach, weil das alte undicht ist. Modernisierung verbessert den Zustand - zum Beispiel ein neues Dach mit Dämmung, das die Energiekosten senkt. Die Instandsetzung braucht einfache Mehrheit, die Modernisierung Dreiviertelmehrheit. Aber: Wenn die Teilungserklärung das anders regelt, gilt sie. Ein Beispiel: Wenn sie sagt „Alle Dacharbeiten erfordern Dreiviertelmehrheit“, dann musst du sie einhalten, auch wenn es nur eine Reparatur ist. Das ist oft der Grund für Streit.

Wer zahlt, wenn ein Stellplatz saniert werden muss?

Das hängt davon ab, ob der Stellplatz Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht ist. Wenn er als Sondereigentum eingetragen ist, zahlt der Eigentümer allein. Wenn er Gemeinschaftseigentum ist, zahlt die WEG. Aber viele Teilungserklärungen sagen das nicht klar. In der Praxis führt das zu Klagen. Die Lösung: In der Teilungserklärung explizit festlegen, wer für die Instandhaltung von Sondernutzungsflächen verantwortlich ist - und ob die Kosten nach Nutzungsanteil oder nach Miteigentumsanteil verteilt werden.

Warum ist eine Teilungserklärung ohne Aufteilungsplan ungültig?

Der Aufteilungsplan ist der Bauplan deiner WEG. Er zeigt, welche Räume zu welcher Wohnung gehören - vom Keller bis zum Dachboden. Ohne ihn kann das Grundbuchamt die Eintragung der Wohnungseigentümer nicht vornehmen. Er ist die Grundlage für alle Rechte und Pflichten. Wenn er fehlt, ist die gesamte Eigentumsstruktur rechtlich unsicher. Du kannst deine Wohnung nicht verkaufen, nicht vererben, nicht belasten. Jede Sanierung wird damit zum Rechtsrisiko.

Kommentare

Ich hab das Dach jetzt 3 Jahre lang geflickt, mit Klebeband und Hoffnung. Jedes Mal, wenn es regnet, denke ich: Das ist es. Endlich. Und dann kommt der nächste Tropfen. 🥲