Gemeinschaftseigentum: Was Sie über Rechte, Pflichten und Sanierungen in Mehrfamilienhäusern wissen müssen

Wenn Sie in einem Mehrfamilienhaus wohnen, dann gehören Sie zu einem Gemeinschaftseigentum, die gemeinsam genutzten Teile eines Gebäudes, die allen Eigentümern gehören und nicht allein nutzbar sind. Auch bekannt als Gemeinschaftsvermögen, umfasst es Treppenhäuser, Dächer, Außenwände, Keller und die Hausinstallationen – alles, was ohne den anderen nicht funktioniert. Im Gegensatz dazu ist Ihr Wohnungseigentum nur Ihre eigene Wohnung – die Wände, der Boden, die Fenster innerhalb Ihrer vier Wände. Alles, was darüber hinausgeht, ist Gemeinschaftseigentum. Und das bedeutet: Sie haben nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten.

Wer glaubt, dass Gemeinschaftseigentum nur bedeutet, dass man mal die Hausordnung lesen muss, liegt falsch. Sanierung Mehrfamilienhaus, die notwendige Instandsetzung oder Modernisierung gemeinsamer Bereiche, die von allen Eigentümern finanziert werden müssen ist oft kompliziert. Ob Sie jetzt eine neue Fassade brauchen, die Heizungsanlage austauschen oder den Aufzug modernisieren – Entscheidungen müssen im Wohnungseigentümerversammlung getroffen werden. Und hier gibt es klare Regeln: Für große Maßnahmen braucht es eine Mehrheit von drei Vierteln. Für einfache Reparaturen reicht die einfache Mehrheit. Aber: Sie zahlen immer mit, auch wenn Sie dagegen gestimmt haben. Das ist der Preis für ein gemeinsames Gebäude.

Was viele nicht wissen: Teillasten, die individuellen Kostenanteile, die sich aus dem Miteigentumsanteil ergeben und nicht immer proportional zur Wohnfläche sind können überraschen. Ein Eigentümer im Erdgeschoss zahlt weniger für die Aufzugsanlage, aber mehr für die Kellerreinigung. Ein Eigentümer mit einem Balkon zahlt mehr für die Fassadensanierung, weil sein Teil der Außenwand mit saniert wird. Die Aufstellung dieser Lasten ist im Teilungserklärung festgelegt – und die sollten Sie vor dem Kauf gelesen haben. Viele Streitigkeiten entstehen, weil niemand diese Dokumente gelesen hat.

Und dann gibt es noch die Gemeinschaftsflächen, die Bereiche, die alle nutzen, aber nicht alle gleich stark belasten – wie Treppenhäuser, Flure oder Hausmeisterräume. Wer hier etwas verändert – etwa eine neue Beleuchtung einbaut oder einen Briefkasten ummontiert – braucht die Zustimmung der anderen. Selbst kleine Veränderungen können rechtliche Konsequenzen haben. Ein Beispiel: Ein Nachbar hat im Treppenhaus einen Spiegel angebracht, der das Licht reflektiert. Andere klagten auf Entfernung – und bekamen Recht. Warum? Weil es als Veränderung des Gemeinschaftseigentums galt, ohne Zustimmung.

Immer wieder tauchen Fragen auf: Wer zahlt, wenn der Keller voll Wasser läuft? Wer entscheidet, ob eine neue Tür eingebaut wird? Was passiert, wenn ein Eigentümer nicht zahlt? Die Antworten finden Sie nicht in der Allgemeinbildung, sondern in der Teilungserklärung, im Wohnungseigentumsgesetz und in den Beschlüssen der Versammlung. In den folgenden Artikeln zeigen wir Ihnen, wie Sie sich in diesen Themen zurechtfinden – von der Sanierung des Daches bis zur Klärung von Kostenverteilungen. Sie lernen, welche Maßnahmen Sie zwingend mittragen müssen, wo Sie Widerspruch einlegen können und wie Sie sich vor unerwarteten Kosten schützen. Es geht nicht um Theorie – es geht um Ihr Geld, Ihre Wohnung und Ihre Rechte.