Beim Kauf einer Eigentumswohnung denken viele nur an die Größe, die Lage oder die Ausstattung. Doch das wichtigste Dokument, das deine Rechte und Pflichten als Eigentümer festlegt, bleibt oft ungelesen: die Teilungserklärung. Sie ist der rechtliche Bauplan deiner Wohnung - und wenn du sie nicht verstehst, läufst du Gefahr, unerwartete Kosten zu tragen, dich mit Nachbarn zu streiten oder sogar deine eigenen Renovierungspläne zu verhindern.
Was ist die Teilungserklärung wirklich?
Die Teilungserklärung ist kein bloßes Formular, sondern ein notariell beglaubigtes Rechtsdokument, das nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) definiert, welche Teile einer Immobilie dir gehören und welche gemeinsam mit allen anderen Eigentümern genutzt werden. Ohne diese Erklärung gibt es kein Sondereigentum - nur Miteigentum am gesamten Gebäude. Das bedeutet: Du hättest keine eigene Wohnung, sondern nur einen Anteil an allem.
Die Teilungserklärung entsteht meist vom Bauträger, bevor die ersten Wohnungen verkauft werden. Sie muss im Grundbuch eingetragen sein, um rechtsgültig zu sein. Und genau hier liegt das Problem: Viele Käufer unterschreiben den Kaufvertrag, ohne die Teilungserklärung überhaupt zu lesen. Dabei ist sie das einzige Dokument, das klarmacht, wer was darf - und wer was zahlt.
Sondereigentum: Was gehört dir wirklich?
Sondereigentum sind die Teile der Wohnung, die du exklusiv nutzen und verändern darfst. Das klingt einfach - ist es aber nicht. Die meisten denken: „Meine Wohnung ist mein Sondereigentum.“ Falsch. Du besitzt nicht die Außenwände, nicht die Fenster, nicht den Boden unter deinem Teppich, wenn er nicht explizit dazu gehört.
Was wirklich zu deinem Sondereigentum zählt, steht in der Teilungserklärung - und nur dort. Typische Elemente sind:
- Die Innenräume deiner Wohnung (Wohnzimmer, Küche, Schlafzimmer)
- Einbauküchen und Badewannen (wenn sie als fest verbaut gelten)
- Heizkörper und Fußbodenheizung (nur wenn ausdrücklich zugewiesen)
- Decken- und Wandverkleidungen wie Tapeten oder Fliesen
- Einzelne Türen innerhalb der Wohnung (nicht die Wohnungstür!)
- Garagen, Kellerabteile oder Dachböden, die dir zugeordnet sind
Wichtig: Alles, was nicht explizit als Sondereigentum aufgeführt ist, gehört automatisch zum Gemeinschaftseigentum. Das heißt: Wenn deine Teilungserklärung nicht sagt, dass die nichttragenden Innenwände dir gehören, dann gehören sie allen. Und wenn du sie abreißen willst, brauchst du die Zustimmung der gesamten Eigentümergemeinschaft.
Gemeinschaftseigentum: Was du nicht allein entscheidest
Das Gemeinschaftseigentum ist das, was alle gemeinsam nutzen - und gemeinsam bezahlen. Dazu gehören:
- Treppenhäuser und Flure
- Die Außenwände und das Dach
- Die Fundamente und die gesamte Bausubstanz
- Die Wohnungstüren (ja, die sind nicht dein Sondereigentum!)
- Balkone und Loggien (oft umstritten - siehe unten)
- Waschküchen, Technikräume, Fahrstühle
- Das gesamte Grundstück mit Garten und Parkplätzen
Wenn du eine neue Tür einbauen willst, die nicht zum Sondereigentum gehört - etwa eine neue Haustür -, brauchst du einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Dasselbe gilt für Fenster, Dachdämmung oder die Sanierung der Fassade. Hier entscheidet nicht du allein, sondern die Mehrheit der Miteigentümer. Und wenn du die Kosten für diese Arbeiten nicht mittragen willst, hast du keine Wahl: Du musst zahlen.
Balkone, Terrassen und Kellerräume - die häufigsten Streitpunkte
Keine anderen Bereiche führen zu so vielen Rechtsstreitigkeiten wie Balkone, Dachterrassen und Kellerabteile. Laut einer Umfrage der GEV-Versicherung aus 2022 sind Balkone in 68 % der Fälle Streitgegenstand in Wohnungseigentümergemeinschaften. Warum? Weil viele Teilungserklärungen unklar sind.
Ein Balkon kann:
- zum Sondereigentum gehören (dann darfst du ihn umbauen, aber nicht die Geländer verändern)
- zum Gemeinschaftseigentum gehören, aber du hast ein Sondernutzungsrecht (dann darfst du ihn nutzen, aber nicht umbauen)
- ganz zum Gemeinschaftseigentum gehören (dann darfst du ihn nicht mal mit Blumenkübeln befüllen, ohne Zustimmung)
Die gleiche Unsicherheit gilt für Kellerabteile. Viele Käufer denken: „Ich habe den Keller mitgekauft.“ Aber wenn die Teilungserklärung nicht sagt, dass Raum 12a dir gehört, dann ist er Gemeinschaftseigentum - und jeder kann ihn nutzen. Ein häufiger Fehler: Der Bauträger hat den Raum auf dem Aufteilungsplan nicht mit der Wohnung verknüpft. Dann gehört er nicht dir - egal, was der Verkäufer versprochen hat.
Miteigentumsanteile: Wer zahlt wie viel?
Die Teilungserklärung enthält auch die Miteigentumsanteile. Das ist kein theoretisches Konzept - das bestimmt deine monatliche Hausgeldzahlung. Diese Anteile werden meist nach der Wohnfläche berechnet, aber nicht immer. In älteren Gebäuden kann es sein, dass eine große Wohnung nur 10 % Anteil hat, während eine kleine mit Balkon und Keller 15 % trägt.
Warum? Weil die Anteile auch die Nutzung von Gemeinschaftsflächen berücksichtigen. Eine Wohnung mit Garage und Kellerabteil zahlt mehr, weil sie mehr vom Gemeinschaftseigentum nutzt. Wenn du deine Wohnung verkaufst, überträgst du auch deinen Anteil - und damit deine Kostenlast. Kein Verkäufer muss dir sagen, wie hoch dein Anteil ist. Du musst es in der Teilungserklärung nachlesen.
Sondernutzungsrechte: Was du nutzen darfst - und was nicht
Ein Sondernutzungsrecht erlaubt dir, eine Gemeinschaftsfläche exklusiv zu nutzen - ohne sie zu besitzen. Typische Beispiele:
- Eine Stellplatzbox im Tiefgaragenbereich
- Ein Gartenanteil vor deiner Wohnung
- Eine Dachterrasse, die nur für deine Wohnung vorgesehen ist
Doch Vorsicht: Ein Sondernutzungsrecht ist kein Eigentum. Du darfst es nicht verkaufen, nicht vermieten - und nicht verändern, ohne Zustimmung der Gemeinschaft. Wenn du den Boden deiner Dachterrasse mit Fliesen legen willst, brauchst du einen Beschluss. Und wenn du die Fliesen später wieder rausnimmst, musst du den ursprünglichen Zustand wiederherstellen - es sei denn, die Teilungserklärung sagt etwas anderes.
Die Gemeinschaftsordnung: Die Hausregeln
Die Teilungserklärung enthält oft auch die Gemeinschaftsordnung. Das ist der Teil, der sagt, was du in deiner Wohnung tun darfst und was nicht. Hier steht, ob du Hunde halten darfst, ob du Ferienwohnungen vermieten kannst, ob du eine Ladestation fürs E-Auto einbauen darfst - oder ob du deine Wohnung als Büro nutzen darfst.
Und das ist ein großes Problem: 63 % der Gemeinschaftsordnungen in Deutschland sind veraltet. Sie stammen aus den 80er Jahren, als niemand an Homeoffice, E-Autos oder Smart-Home-Technik dachte. Wenn deine Ordung sagt „keine Gewerbenutzung“, aber du als Freiberufler von zu Hause arbeitest, bist du schon in der Grauzone. Und wenn du eine Ladestation einbauen willst, aber die Ordung nichts dazu sagt - dann brauchst du die Zustimmung aller. Und die zu bekommen, ist oft schwerer als eine neue Wohnung zu finden.
Warum du die Teilungserklärung vor dem Kauf prüfen lassen musst
Ein Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht prüft die Teilungserklärung in der Regel innerhalb von 2-3 Tagen. Die Kosten liegen zwischen 300 und 800 Euro - ein kleiner Preis, wenn du später nicht 10.000 Euro für eine falsche Renovierung bezahlst oder in einem Rechtsstreit landest.
Experten schätzen, dass bis zu 30 % der Teilungserklärungen in Deutschland Fehler enthalten - vor allem bei der Raumzuordnung. In 42 % der Nachprüfungen finden sich Fehler bei Abstellräumen, Waschküchen oder Technikflächen. Und wenn du erst nach dem Kauf merkst, dass dein Keller nicht dir gehört - dann ist es zu spät. Eine Änderung der Teilungserklärung erfordert die Zustimmung aller 50, 80 oder 120 Miteigentümer. Und die sind oft schwer zu finden, schwer zu überzeugen - oder einfach nicht mehr da.
Was du tun solltest - sofort
Wenn du eine Wohnung kaufst, hole dir die Teilungserklärung - nicht erst nach dem Notartermin, sondern vorher. Lies sie. Vergleiche sie mit dem Aufteilungsplan. Frag dich:
- Welche Räume sind explizit als Sondereigentum aufgeführt?
- Wo steht, dass mein Balkon mir gehört - oder nicht?
- Was ist mit dem Keller, der Garage, dem Abstellraum?
- Wie hoch ist mein Miteigentumsanteil?
- Was verbietet die Gemeinschaftsordnung - und ist sie aktuell?
Wenn du unsicher bist: Lass sie von einem Fachanwalt prüfen. Es ist kein Luxus - es ist Versicherung. Denn die Teilungserklärung ist nicht nur ein Dokument. Sie ist dein Recht, deine Verantwortung und deine Zukunft als Wohnungseigentümer.
Kommentare
koen kastelein
Leute, das ist so ein klassischer Fall wo man denkt: "Na klar, mein Balkon ist mein Reich" – aber nein, die Teilungserklärung sagt was anderes. Ich hab das letztes Jahr erlebt – hab 3 Wochen gebraucht, um rauszufinden, dass ich keine Blumenkästen auf dem Balkon aufstellen darf, weil er Gemeinschaftseigentum ist. Und nein, der Verkäufer hat’s mir nicht gesagt. Lass dich nicht täuschen, checkt das Dokument vor dem Kauf. Es ist der einzige Grund, warum ich nicht in eine Wohnung gezogen bin, die sonst perfekt war.
Jana Ballieul
Was für ein Witz, dass man für 500.000 Euro eine Wohnung kauft – und dann erst merkt, dass man nicht mal über die Fenster entscheiden darf. Aber klar, wer liest schon 47 Seiten Rechtschreibmüll? Die Bauträger lieben das. Sie verkaufen dir eine Wohnung und machen dich zum Gefangenen der Gemeinschaftsordnung aus 1987. Und wenn du was ändern willst? "Ach, wir brauchen 87 Stimmen dafür." Ja, super. Viel Glück, wenn dein Nachbar der ist, der immer "nein" sagt, nur weil er keine neuen Fenster will.
Julia SocialJulia
Ich hab die Teilungserklärung gelesen. Danach hab ich den Kauf abgebrochen. Nicht weil ich was gegen das Haus hatte – sondern weil ich nicht will, dass irgendwer entscheidet, ob ich meinen Boden mit Laminat oder Parkett machen darf. Wer hat denn so nen Stress? Ich will wohnen, nicht verhandeln.
Anton Uzhencev
Ich hab die Teilungserklärung geprüft – und ja, du hast recht, aber…
Die Definition von "fest verbaut" ist in § 5 WEG eigentlich nicht eindeutig. Und die meisten Anwälte interpretieren das falsch. Heizkörper? Wenn sie nicht an der Wand montiert sind, sondern in den Boden integriert – dann gehören sie nicht dir. Aber das steht nirgends. Also: Die Teilungserklärung ist kein Gesetz, sie ist ein Vorschlag mit Notarstempel. Und nein, ich hab nicht 800€ dafür ausgegeben – ich hab mir das selbst durchgelesen. Mit einem Lexikon.
Jen O'Neill
Oh mein Gott, ich hab das Gefühl, als würde man eine Wohnung kaufen – und dann sofort in ein Vertragslabyrinth gestoßen, wo jeder Raum ein Potenzial für einen Krieg ist. Ich hab eine Wohnung in Berlin gekauft, dachte: "Endlich mein eigenes Nest!" – und dann: "Ach, dein Balkon ist Gemeinschaftseigentum, aber du darfst ihn nutzen, solange du nicht die Farbe der Geländer änderst." Ich hab geweint. Nicht wegen dem Balkon. Sondern weil ich plötzlich merke: Du bist nicht der Herr deiner eigenen vier Wände. Du bist ein Miteigentümer mit Nebenwirkungen. Und die sind teuer. Und nervig. Und veraltet. Und… ich hab jetzt einen Anwalt. Und ich bin dankbar. Jeder, der hier liest: Lass dich nicht von der Schönheit der Wohnung blenden. Lies die Teilungserklärung. Oder lass sie lesen. Es ist nicht Luxus. Es ist Überleben.
Gerd Bittl
Die Aussage, dass Balkone in 68 % der Fälle Streitgegenstand sind, ist statistisch nicht haltbar. Die GEV hat 2022 keine repräsentative Umfrage durchgeführt, sondern eine freiwillige Online-Befragung von 127 Mitgliedern. Die 68 % sind ein künstlich hochgerechneter Wert, der keine statistische Signifikanz aufweist. Außerdem: Wer sagt, dass die Teilungserklärung fehlerhaft ist, muss nachweisen, dass der Bauträger vorsätzlich falsch informiert hat. Ohne Nachweis ist das bloße Spekulation. Und wer die Teilungserklärung nicht versteht, sollte nicht kaufen – nicht weil sie kompliziert ist, sondern weil er nicht in der Lage ist, grundlegende Rechtsdokumente zu lesen. Das ist kein Problem des Dokuments, das ist ein Problem des Käufers.
Christof Dorner
Die Teilungserklärung ist ein juristisches Meisterwerk der Verwirrung. Sie ist nicht dazu da, dem Käufer Klarheit zu verschaffen, sondern um die Verantwortung auf den Käufer abzuwälzen. Wer die Teilungserklärung liest, versteht nicht, was er kauft. Wer sie nicht liest, versteht auch nicht, was er kauft. Das System ist so konzipiert, dass der Käufer entweder blind vertraut – oder sich in eine juristische Abgründe stürzt. Und wer dann einen Anwalt hinzuzieht, wird als "überempfindlich" abgestempelt. Die WEG-Struktur ist kein Schutz für Eigentümer. Sie ist ein Schutz für die Bauträger und die Verwaltungen. Und für diejenigen, die die Regeln schreiben – nicht die, die sie leben.
Andreas Wille
Wenn du nicht weißt, was Sondereigentum ist, dann solltest du nicht in Immobilien investieren. Punkt. Du bist kein Eigentümer, du bist ein Mieter mit falscher Adresse. Die Teilungserklärung ist kein Rätsel, sie ist eine Anleitung. Wer sie nicht versteht, hat kein Recht, sich zu beschweren. Und wer für 800€ einen Anwalt braucht, um zu verstehen, dass der Balkon nicht ihm gehört – der sollte lieber in eine Mietwohnung ziehen. Das ist kein Mangel der Gesetze, das ist ein Mangel der Kompetenz.
Lena Damaschke
Ich hab die Teilungserklärung gelesen. Nachher hab ich drei Tage nicht geschlafen. Ich hab mir vorgestellt, wie mein Nachbar mich beschwert, weil ich den Boden in der Küche gewechselt hab – obwohl er eigentlich gar nicht mein Sondereigentum war. Ich hab Tränen geweint. Nicht weil ich die Wohnung verloren hab – sondern weil ich merke, wie wenig Kontrolle ich wirklich habe. Ich dachte, ich kaufe ein Zuhause. Aber ich kaufe ein Rechtssystem mit Haustür.
Nico NG
Ich hab vor 2 Jahren die Teilungserklärung gecheckt – und da war ein Fehler: Meine Garage war als Gemeinschaftseigentum aufgeführt, obwohl sie im Kaufvertrag als dazu gehörend stand. Ich hab den Anwalt gerufen, der hat’s korrigiert – aber es hat 11 Monate gedauert. Und alle 50 Eigentümer mussten unterschreiben. 11 Monate. Nur weil ein Bauträger nicht gecheckt hat, ob sein Plan mit dem Vertrag übereinstimmt. Also: Lass dir das Dokument prüfen. Aber lass es auch korrigieren, wenn es falsch ist. Sonst wirst du später denken: "Warum hab ich das nicht früher getan?"
Harald Kuschmierz
Und dann gibt’s noch die Leute, die glauben, dass "Sondernutzungsrecht" bedeutet: "Ich darf alles machen, was ich will, solange ich nicht dran baue." Nein. Du darfst es nutzen. Nicht ändern. Nicht mal eine Lampe anbringen. Ich hab neulich eine LED-Leiste an meinen Balkon gehängt – und kriegte eine Abmahnung. Weil die Teilungserklärung sagt: "Keine elektrischen Anlagen ohne Zustimmung." Ich hab die Leiste abgenommen. Aber ich hab sie nicht weggeworfen. Ich hab sie in den Keller gestellt. Und jetzt frage ich mich: Wer hat mir eigentlich das Recht gegeben, hier zu wohnen? Die Teilungserklärung? Oder der Bauträger, der sie geschrieben hat, als er noch nicht mal wusste, was ein Smartphone ist?
Stephan Reinhard
Ich hab die Teilungserklärung gelesen. Und ich hab sie verstanden. Und ich hab sie nochmal gelesen. Und dann hab ich sie meinem Nachbarn gezeigt – und er hat gesagt: "Was? Ich dachte, mein Keller ist mein Eigentum." Ich hab ihn gefragt: "Hast du die Teilungserklärung gelesen?" Er hat gesagt: "Nein, warum?" Ich hab ihn gefragt: "Warum kaufst du dann eine Wohnung?" Er hat gesagt: "Weil ich ein Zuhause brauche." Ich hab gesagt: "Dann hast du kein Zuhause. Du hast eine Haftung mit Balkon."