Stellen Sie sich vor, Sie verkaufen Ihre Wohnung. Sie haben sie liebevoll renoviert, neue Fenster eingebaut, die Heizung modernisiert - und trotzdem bekommt sie nur einen Bruchteil des erwarteten Preises. Warum? Weil der Energieausweis nur Klasse G hat. In Deutschland ist das heute kein Ausnahmefall mehr. Es ist die Regel. Und die Konsequenzen sind massiv: Immobilien mit schlechter Energieeffizienz verlieren an Wert, während gut gedämmte, moderne Häuser und Wohnungen deutlich mehr bringen. Die Zeiten, in denen man nur auf Lage und Quadratmeter schaute, sind vorbei. Die Energieeffizienzklasse ist heute einer der wichtigsten Faktoren, die den Preis bestimmen.
Wie stark beeinflusst die Energieeffizienz den Verkaufspreis?
Die Zahlen sprechen eine klare Sprache. Eine Studie von ImmobilienScout24 aus dem Jahr 2024, die 155.000 Immobilien in ganz Deutschland analysiert hat, zeigt: Häuser und Wohnungen mit hoher Energieeffizienz erzielen durchschnittlich 23 Prozent höhere Preise als vergleichbare, nicht sanierte Objekte. Das ist kein kleiner Bonus - das ist ein massiver Wertvorteil. Wer eine Wohnung der Klasse A+ verkauft, bekommt im Vergleich zu einem Objekt der Klasse D bis zu 16 Prozent mehr pro Quadratmeter. Und wer eine H-Klasse hat? Der Abschlag liegt bei fast 14 Prozent gegenüber der mittleren Klasse D.
Die Unterschiede werden noch deutlicher, wenn man auf den Quadratmeterpreis schaut. Pandion Service hat berechnet: Wohnungen der Klassen A+ und A bringen im Durchschnitt 650 Euro mehr pro Quadratmeter als solche der Klassen D und E. Das ist kein theoretisches Modell - das ist Realität auf dem Markt. In Berlin, wo Wüest Partner 766 Käufe von Mehrfamilienhäusern zwischen 2022 und 2025 ausgewertet hat, erzielten energieeffiziente Gebäude einen 4,7 Prozent höheren Kaufpreis als der Durchschnitt. Der Median lag bei 2.672,85 Euro pro Quadratmeter - energieeffiziente Objekte lagen darüber.
CO2-Emissionen werden zum Preisbremsen
Es geht nicht nur um den Energieverbrauch, sondern um die Klimabilanz. Ein neuer, entscheidender Faktor ist die Menge an CO2-Emissionen pro Quadratmeter und Jahr. Wüest Partner hat hier einen klaren Trend entdeckt: Je mehr CO2 eine Immobilie verursacht, desto niedriger ist ihr Preis. 2022 war dieser Zusammenhang noch kaum messbar. Doch bis 2024 hat sich das dramatisch geändert. Der Korrelationskoeffizient stieg von -0,08 auf -0,36. Das bedeutet: Jedes zusätzliche Kilogramm CO2 pro Quadratmeter und Jahr senkt den Preis um etwa 36 Cent pro Quadratmeter. Das ist kein Zufall. Es ist eine Marktdynamik, die sich beschleunigt.
Das ist der Punkt, an dem viele Immobilienbesitzer aufwachen. Früher war es egal, ob die Heizung alt war oder die Fenster undicht. Heute wird das direkt im Kaufpreis abgebildet. Ein Haus mit hohen Emissionen wird nicht nur schwerer zu verkaufen - es wird auch günstiger angeboten. Experten von Wüest Partner sagen es klar: CO2-Emissionen entwickeln sich zunehmend zu einem relevanten Bestimmungsfaktor der Immobilienbewertung.
Regional unterschiedlich - aber überall relevant
Die Wirkung der Energieeffizienz ist nicht überall gleich stark. In ländlichen Gebieten steigt der Wert von sanierten Häusern um bis zu 31 Prozent. In städtischen Altbauten - besonders solche aus der Zeit vor 1949 - liegt der Aufschlag sogar bei 44 Prozent. Das ist kein Widerspruch, sondern eine Logik: In der Stadt ist Platz knapp, die Nachfrage hoch, und wer eine moderne, klimafreundliche Wohnung sucht, zahlt mehr. In ländlichen Regionen dagegen sind viele Häuser alt und schlecht gedämmt. Wer hier sanieren kann, hebt sich deutlich ab.
Die finanziellen Potenziale sind gigantisch. Eine Studie von FUB IGES und PriceHubble aus November 2024 zeigt: In München könnten energetisch sanierte Immobilien insgesamt 3,3 Milliarden Euro an Wert gewinnen. In Hamburg sind es sogar 3,7 Milliarden. Doch hier kommt die Realität ins Spiel: Die Sanierungskosten sind nicht niedrig. In München bleibt nach Abzug der Kosten ein Nettogewinn von 2 Milliarden Euro - das entspricht einer durchschnittlichen Wertsteigerung von 6,9 Prozent. In Hamburg hingegen sinkt der Nettogewinn auf nur 0,3 Milliarden Euro, weil die Sanierungskosten dort deutlich höher sind.
Die Zahlen hinter den Klassen: Was bedeutet A+ wirklich?
Ein Energieausweis mit Klasse A+ ist kein Standard. Er ist ein Luxus. Nur 13 Prozent aller in Deutschland ausgestellten Energieausweise gehören zu den Klassen A, A+ oder B. Das heißt: 87 Prozent der Immobilien sind schlechter. Und das ist das Problem. Wer heute eine Immobilie mit Klasse D oder schlechter kauft, kauft nicht nur ein Haus - er kauft auch eine Sanierungsverpflichtung. Denn die gesetzlichen Anforderungen werden strenger. Das neue Energieeffizienzgesetz, das Ende 2023 in Kraft trat, macht es für Eigentümer zunehmend schwer, alte Heizungen zu behalten oder Sanierungen zu verschieben.
Die Klassen sind nicht nur ein Label. Sie sind ein Signal. A+ bedeutet: Niedriger Energieverbrauch, moderne Wärmedämmung, effiziente Heiztechnik, oft mit Solaranlage oder Wärmepumpe. D bedeutet: Alte Heizung, Einzelfenster, mangelhafte Dämmung. H bedeutet: Heizung aus den 80ern, keine Dämmung, hohe Heizkosten. Wer ein Haus mit Klasse H kauft, zahlt nicht nur weniger beim Kauf - er zahlt auch jedes Jahr mehr bei der Heizrechnung. Und das wird in Zukunft noch stärker in den Verkaufspreis einfließen.
Warum lohnt sich Sanierung - und wann nicht?
Die Frage ist nicht, ob man sanieren sollte - die Frage ist: Wo lohnt es sich am meisten? Die Antwort: In Großstädten, besonders bei Altbauten. In München, Berlin, Hamburg oder Stuttgart ist der Markt bereit, für Energieeffizienz zu bezahlen. In kleineren Städten oder in Regionen mit geringer Nachfrage ist der Aufschlag kleiner. Aber: Selbst dort steigt der Wert. Die BuVEG-Studie zeigt, dass sogar in ländlichen Gebieten die Preise für sanierte Häuser um 31 Prozent steigen.
Was aber, wenn die Sanierung zu teuer ist? Dann muss man rechnen. Ein Beispiel: Ein Altbau in Berlin mit Klasse G soll auf D gebracht werden. Die Kosten liegen bei 120.000 Euro. Der erwartete Wertzuwachs: 80.000 Euro. Klingt nach Verlust? Nicht ganz. Denn: Die Heizkosten sinken um bis zu 60 Prozent. Das sind jährlich 1.500 bis 2.500 Euro Einsparung. In zehn Jahren hat man die Investition amortisiert - und danach ist es reiner Gewinn. Und: Wer heute nicht sanieren kann, wird morgen kaum noch verkaufen können. Die Banken prüfen zunehmend den Energieausweis bei Krediten. Versicherungen erhöhen Prämien für schlecht gedämmte Häuser. Der Druck kommt von allen Seiten.
Die Zukunft: Wer nicht sanieren will, verliert
Die Trends sind klar: Die Energiepreise bleiben volatil. Die Gesetze werden strenger. Die Nachfrage nach klimafreundlichen Wohnungen wächst. Und die Banken, Versicherungen und Mieter werden immer sensibler. Eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigte noch 2021, dass schlecht gedämmte Immobilien sogar besser an Wert gewannen - aber das ist Geschichte. Seit 2023 hat sich das komplett gedreht. Der Trend ist jetzt eindeutig: Die Energieeffizienzklasse ist ein zentraler Werttreiber, wie Toni Altindagoglu von Pandion Service sagt.
Was bedeutet das für Sie als Eigentümer? Wenn Sie eine Immobilie mit Klasse E oder schlechter besitzen, sollten Sie jetzt handeln. Nicht weil es „gut für die Umwelt“ ist - sondern weil es sich finanziell lohnt. Die Sanierung ist eine Investition, die sich in der Regel innerhalb von 8 bis 12 Jahren amortisiert - und danach steigt der Wert weiter, während die Kosten sinken. Wer heute wartet, riskiert, dass sein Haus in zwei Jahren nicht mehr verkauft werden kann - oder nur zum Schleuderpreis.
Und was ist mit den 60 Prozent der deutschen Immobilien, die laut BuVEG energetisch unzureichend sind? Sie sind nicht nur ein Problem - sie sind eine Chance. Wer jetzt sanieren kann, sichert sich nicht nur einen höheren Verkaufspreis. Er sichert sich auch die Zukunft seines Vermögens. Denn in zehn Jahren wird es kein Haus mehr geben, das mit Klasse G oder H bewertet wird - zumindest nicht, wenn es auf dem Markt verkauft werden soll.
Was tun, wenn Sie nicht sanieren können?
Es gibt Situationen, in denen eine umfassende Sanierung nicht möglich ist - weil das Haus unter Denkmalschutz steht, weil die Miete zu niedrig ist, oder weil die finanziellen Mittel fehlen. In diesen Fällen ist es wichtig, zumindest die einfachen Maßnahmen zu ergreifen: Fensterdichtungen erneuern, Thermostate austauschen, den Kessel warten lassen, die Heizkörper entlüften. Das kostet wenig, aber es kann die Energieeffizienzklasse um eine Stufe heben. Und das reicht manchmal schon, um den Verkauf zu erleichtern.
Ein weiterer Tipp: Lassen Sie den Energieausweis überprüfen. Oft ist er veraltet, falsch ausgefüllt oder enthält Fehler. Ein korrekter, aktueller Ausweis kann den Unterschied zwischen einem Verkauf in drei Monaten und einem Verkauf in drei Jahren machen. Und: Informieren Sie sich über Fördermittel. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) zahlt bis zu 30 Prozent der Kosten für Dämmung, Fenster oder Heizungsumstellung zurück - vorausgesetzt, Sie handeln rechtzeitig.
Wie stark steigt der Immobilienwert durch eine Sanierung auf Energieeffizienzklasse A?
Häuser und Wohnungen, die auf Energieeffizienzklasse A oder A+ modernisiert werden, erzielen im Durchschnitt 16 bis 23 Prozent höhere Verkaufspreise als vergleichbare Objekte mit Klasse D oder schlechter. Bei Altbauten in Großstädten können die Preisaufschläge sogar bis zu 44 Prozent betragen. Der Quadratmeterpreis steigt dabei um bis zu 650 Euro im Vergleich zu schlecht gedämmten Wohnungen.
Warum sinkt der Wert von Immobilien mit schlechter Energieeffizienz?
Schlecht gedämmte Immobilien verursachen höhere Heizkosten und mehr CO2-Emissionen. Das macht sie für Käufer und Mieter weniger attraktiv. Zudem drohen gesetzliche Verbote: Ab 2025 dürfen Häuser mit Klasse F nicht mehr vermietet werden, ab 2028 gilt das auch für Klasse G. Banken prüfen den Energieausweis bei Krediten strenger. Diese Faktoren führen dazu, dass Käufer weniger zahlen - oder gar nicht kaufen.
Lohnt sich eine Sanierung, wenn ich die Immobilie nicht verkaufen will?
Ja, absolut. Selbst wenn Sie nicht verkaufen, senken Sie Ihre Heizkosten um bis zu 60 Prozent. Das sind jährlich 1.500 bis 3.000 Euro Einsparung. Zudem erhöht eine Sanierung die Wohnqualität - weniger Zugluft, konstante Temperaturen, weniger Schimmel. Und: Sie schützen sich vor zukünftigen Gesetzen, die alte Heizungen verbieten. Eine Sanierung ist keine Ausgabe - sie ist eine Investition in Ihre Lebensqualität und finanzielle Sicherheit.
Welche Energieeffizienzklasse ist heute der Standard für einen guten Verkauf?
Heute ist Klasse D der Mindeststandard für einen problemlosen Verkauf. Klasse E oder schlechter führt zu längeren Verkaufszeiten und niedrigeren Preisen. Klasse C oder besser ist ideal - besonders in Großstädten. Klasse A oder A+ ist ein Verkaufsargument, das Käufer aktiv anspricht und oft zu höheren Geboten führt.
Gibt es Fördermittel für energetische Sanierungen?
Ja. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) zahlt bis zu 30 Prozent der Kosten für Dämmung, Fenster, Heizungsumstellung oder die Installation von Wärmepumpen. Bei Kombinationen mit erneuerbaren Energien gibt es sogar bis zu 45 Prozent Förderung. Wichtig: Die Anträge müssen vor Beginn der Maßnahme gestellt werden. Beratung und Planung werden ebenfalls gefördert.
Die Energieeffizienz ist kein Trend - sie ist die neue Norm. Wer heute in Immobilien investiert, muss sie als zentralen Wertfaktor sehen. Wer sie ignoriert, setzt sein Vermögen aufs Spiel. Die Daten sind da. Die Studien sind da. Die Zeit zum Handeln ist jetzt.
Kommentare
Stephan Reinhard
Die ganzen Zahlen sind schöner Scheiß. Wer hat denn diese Studien bezahlt? Immobilienmakler, Wärmepumpenhersteller, die Bundesregierung? Die Energieklasse ist ein politisches Konstrukt, das den Leuten Angst macht, damit sie ihr Geld für teure Sanierungen ausgeben. Ich hab mein Haus aus 1972, Klasse G – und es ist immer noch besser als jede neue Blechkiste mit Solarpanel auf dem Dach.