Wenn du Deutschland verlässt und eine Immobilie hier behältst, glaubst du vielleicht, du bist steuerlich aus dem Schneider. Das ist ein gefährlicher Irrtum. Die Regeln haben sich geändert - und ab 2025 wird es noch komplizierter. Du musst jetzt wissen, was auf dich zukommt, bevor du den Koffer packst.
Was ist die Wegzugsbesteuerung?
Die Wegzugsbesteuerung ist keine Steuer auf den Verkauf deiner Immobilie. Sie ist eine Steuer auf einen Gewinn, den du noch gar nicht gemacht hast. Wenn du in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig warst - also mindestens sieben der letzten zwölf Jahre - und dann auswanderst, wird der Staat deine Vermögenswerte als verkauft angenommen. Und zwar zum aktuellen Marktwert. Selbst wenn du die Immobilie nicht verkaufst, zahlt du Steuern auf den Wertzuwachs.
Bis 2024 galt das nur für Unternehmensbeteiligungen. Wenn du mindestens 1% an einer deutschen GmbH hast oder dein Beteiligungsvermögen über 500.000 Euro liegt, musst du sofort Steuern zahlen. Beispiel: Du hast Anteile für 200.000 Euro gekauft. Jetzt sind sie 2 Millionen Euro wert. Der Gewinn: 1,8 Millionen Euro. Steuersatz: 26,375%. Das sind fast 475.000 Euro - und das, obwohl du kein Geld aus dem Verkauf hast. Viele Auswanderer mussten deswegen ihre Pläne verschieben oder Kredite aufnehmen.
Immobilien waren bis 2024 ausgenommen - aber nicht mehr lange
Privat genutzte Immobilien - also dein Haus oder deine Wohnung, in der du selbst gelebt hast - waren bis Ende 2024 von der Wegzugsbesteuerung ausgenommen. Das hat viele dazu verleitet, einfach zu bleiben und zu vermieten. Aber das ändert sich ab 2025. Die Bundesregierung plant, auch Immobilien in die Regelung einzubeziehen. Das bedeutet: Wenn du deine Wohnung in Stuttgart verlässt und nach Portugal ziehst, wird der Staat den Wert deiner Immobilie zum Zeitpunkt deines Wegzugs berechnen. Der Unterschied zwischen Kaufpreis und aktuellem Wert wird als Gewinn angesehen. Und der wird besteuert.
Diese Änderung ist kein Gerücht. Sie steht im Referentenentwurf des Bundesfinanzministeriums vom April 2024. Die Umsetzung ist für 2025 geplant. Experten warnen: Das wird viele dazu zwingen, ihre Immobilien vor der Auswanderung zu verkaufen. Das könnte den Wohnungsmarkt in Großstädten kurzfristig überfluten - und die Preise drücken.
Was passiert, wenn du deine Immobilie verkaufst, bevor du gehst?
Ein gängiger Trick war bisher: Verkaufe deine Immobilie zwei Jahre vor der Auswanderung. Dann fällt die Spekulationssteuer nicht an - vorausgesetzt, du hast die Wohnung mindestens drei Jahre selbst genutzt. Das ist derzeit noch die sicherste Methode, um Steuern zu vermeiden.
Beispiel: Du hast deine Wohnung in Berlin 2018 für 300.000 Euro gekauft und selbst bewohnt. 2023 verkaufst du sie für 500.000 Euro. Der Gewinn: 200.000 Euro. Da du sie mehr als drei Jahre selbst genutzt hast, zahlst du keine Spekulationssteuer. Du ziehst 2024 nach Spanien. Keine Wegzugsbesteuerung, weil du die Immobilie nicht mehr besitzt.
Doch Vorsicht: Wenn du die Wohnung nach dem Verkauf nicht versteuerst, sondern den Gewinn in ein neues Anlageobjekt steckst, kann das steuerliche Folgen haben. Auch hier brauchst du professionelle Beratung. Die Steuerberater sagen: Wer hier spart, zahlt später doppelt.
Was, wenn du deine Immobilie vermietest?
Ein anderer Weg: Bleibe Eigentümer, aber verpachte die Wohnung. Du ziehst ins Ausland, deine Mieter zahlen Miete. Dann bist du nicht mehr unbeschränkt steuerpflichtig - aber du bist immer noch beschränkt steuerpflichtig in Deutschland. Das bedeutet: Du musst die Mieteinnahmen in Deutschland versteuern. Der Steuersatz liegt bei 25% Abgeltungsteuer plus Solidaritätszuschlag. Das ist teuer, aber überschaubar.
Ein Nutzer auf einem Expatriate-Forum schreibt: „Ich lebe seit drei Jahren in Portugal, vermiete meine Münchener Wohnung. Ich zahle 25% auf die Miete - und das ist tragbar.“
Das Problem: Du musst jährlich eine Steuererklärung in Deutschland abgeben. Du brauchst eine deutsche Steuernummer, du musst die Mieteinnahmen dokumentieren, du musst eventuell eine ausländische Steuererklärung ergänzen. Und du musst dich mit den Doppelbesteuerungsabkommen deines Ziellandes auskennen. Wer das nicht tut, riskiert eine Steuerprüfung - und das kann teuer werden.
Was ändert sich ab 2025?
Ab 2025 wird es keine Ausnahmen mehr geben. Privat genutzte Immobilien werden genauso behandelt wie Unternehmensanteile. Das ist ein großer Schritt. Die Regierung will damit verhindern, dass reiche Deutsche ihr Vermögen in Immobilien „verstecken“, um der Wegzugsbesteuerung zu entgehen.
Die Folge: Viele werden ihre Immobilien verkaufen, bevor sie auswandern. Das könnte in Städten wie München, Frankfurt oder Berlin zu einem kurzfristigen Überangebot führen. Laut einer Prognose des Instituts der deutschen Wirtschaft könnten bis zu 15.000 zusätzliche Immobilien pro Jahr auf den Markt kommen.
Ein weiteres Risiko: Einige versuchen, ihre Immobilien in eine GmbH einzubringen, um sie als Beteiligung zu klassifizieren. Das könnte die Regelung aushebeln - und der Staat hat das bereits im Visier. Der Bundesfinanzhof hat klargestellt: Wer versucht, die Regelung zu umgehen, riskiert hohe Nachzahlungen und Zinsen.
Was musst du jetzt tun?
Du kannst nicht warten, bis du auswanderst. Die Zeit läuft. Hier sind die drei wichtigsten Schritte:
- Prüfe deinen Steuerstatus: Warst du in den letzten 12 Jahren mindestens sieben Jahre unbeschränkt steuerpflichtig in Deutschland? Wenn ja, dann bist du betroffen.
- Bewerte deine Immobilie: Hole ein aktuelles Gutachten ein. Der Wert zum Zeitpunkt deines Wegzugs ist entscheidend. Ein Gutachten von einem zertifizierten Sachverständigen ist notwendig - nicht ein Angebot von einem Makler.
- Entscheide: Verkaufen, vermieten oder warten? Wenn du deine Immobilie mehr als drei Jahre selbst genutzt hast, verkaufe sie vor der Auswanderung. Wenn du sie vermieten willst, bereite dich auf die jährliche Steuererklärung vor. Wenn du ab 2025 noch warten willst, berechne die mögliche Steuerlast - und plane die Liquidität ein.
Ein weiterer Tipp: Halte alle Dokumente bereit. Kaufvertrag, Renovierungsrechnungen, Wertgutachten, Mietverträge - alles muss zehn Jahre aufbewahrt werden. Der Bundesfinanzhof hat das 2023 klar festgelegt.
Wie viel kostet eine Beratung?
Ein Steuerberater kostet nicht billig. Für eine komplette Auswanderungsberatung mit Immobilie liegen die Kosten zwischen 1.000 und 3.000 Euro. Aber das ist kein Aufwand - das ist eine Investition. Wer hier spart, zahlt später 50.000, 100.000 oder mehr Euro Nachsteuern.
Ein Nutzer auf Reddit schreibt: „Ich habe meine Berliner Wohnung zwei Jahre vor der Auswanderung verkauft. Die Beratung hat 1.200 Euro gekostet. Ich habe 25% Spekulationssteuer vermieden - das war 50.000 Euro. Die Beratung hat sich also 41-fach amortisiert.“
Was passiert, wenn du nichts tust?
Die Finanzbehörden prüfen Auswanderer. Sie bekommen Informationen von ausländischen Behörden, von Banken, von Grundbuchämtern. Wenn du deine Immobilie behältst und nicht meldest, wird dir die Steuer nachträglich berechnet - mit Zinsen und Strafen. Die Wahrscheinlichkeit, erwischt zu werden, ist höher, als viele denken.
Und es gibt noch eine Fallgrube: Wenn du nach der Auswanderung wieder nach Deutschland zurückkehrst, musst du die Steuer nachzahlen - plus Zinsen. Die Regelung gilt nicht nur für den Moment des Wegzugs. Sie greift auch, wenn du später zurückkommst.
Fazit: Planen ist die einzige Möglichkeit
Die Wegzugsbesteuerung ist kein theoretisches Problem. Sie betrifft Tausende Deutsche, die jedes Jahr auswandern. Ab 2025 wird sie auch deine Immobilie erfassen. Du kannst nicht hoffen, dass sie verschwindet. Du kannst nicht warten, bis du schon im Ausland bist. Du musst jetzt handeln.
Verkaufe deine Immobilie, wenn du sie mehr als drei Jahre selbst genutzt hast. Vermiete sie, wenn du sie behalten willst - aber bereite dich auf die jährliche Steuererklärung vor. Und hole dir professionelle Hilfe. Ein Steuerberater, der sich mit Auswanderung auskennt, ist nicht teuer. Er ist unersetzlich.
Die Regeln ändern sich. Wer nicht mitzieht, zahlt den Preis.
Wird meine private Immobilie ab 2025 wirklich besteuert, wenn ich auswandle?
Ja. Ab 2025 soll die Wegzugsbesteuerung auch auf privat genutzte Immobilien ausgeweitet werden. Der Staat berechnet dann den Wertzuwachs zwischen Anschaffungskosten und aktuellem Verkehrswert zum Zeitpunkt deines Wegzugs und besteuert diesen Gewinn - auch wenn du die Immobilie nicht verkaufst. Das ist ein großer Wechsel von der bisherigen Regelung, die Privatimmobilien ausgenommen hat.
Wie kann ich die Wegzugsbesteuerung umgehen?
Du kannst sie nicht umgehen - aber du kannst sie vermeiden. Der sicherste Weg: Verkaufe deine Immobilie, bevor du auswanderst, und nutze sie mindestens drei Jahre selbst. Dann fällt die Spekulationssteuer nicht an. Wenn du sie behalten willst, vermiete sie - dann zahlst du nur 25% auf die Mieteinnahmen, nicht auf den Wertzuwachs. Wer versucht, die Immobilie in eine GmbH einzubringen, riskiert Nachzahlungen und Strafen.
Was passiert, wenn ich meine Immobilie nach der Auswanderung verkaufe?
Wenn du deine Immobilie nach deinem Wegzug verkaufst, ist das ein neuer steuerlicher Vorgang. Du bist dann nicht mehr unbeschränkt steuerpflichtig, aber du bist weiterhin beschränkt steuerpflichtig in Deutschland, weil die Immobilie hier liegt. Der Verkaufsgewinn wird in Deutschland besteuert - und zwar mit der Spekulationssteuer, wenn du sie weniger als zehn Jahre gehalten hast. Die Wegzugsbesteuerung greift nicht noch einmal, aber du zahlst trotzdem Steuern.
Brauche ich einen Steuerberater, wenn ich eine Immobilie habe?
Ja. Die Regelungen sind zu komplex, um sie selbst zu durchschauen. Die Steuerberaterverbände sagen: Nur 22% der Befragten verstehen die Wegzugsbesteuerung richtig. Ein Fehler kann dir 50.000 Euro oder mehr kosten. Ein Berater hilft dir, den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf zu finden, die richtige Dokumentation zu erstellen und die Steuerlast zu minimieren. Die Kosten von 1.000 bis 3.000 Euro sind eine Investition, kein Aufwand.
Wie lange muss ich Dokumente aufbewahren?
Alle relevanten Unterlagen - Kaufvertrag, Wertgutachten, Renovierungsrechnungen, Mietverträge, Steuerbescheide - musst du mindestens zehn Jahre aufbewahren. Das hat der Bundesfinanzhof 2023 klargestellt. Wer die Unterlagen nicht hat, kann keine Beweise liefern - und wird als schuldig angesehen.
Kommentare
Sonja Schöne
Ich hab’s einfach verkauft. Kein Stress. Keine Steuererklärung. Kein Stress.
Warum komplizieren?