Sachwertverfahren: So wird der Wert von Immobilien wirklich berechnet

Beim Sachwertverfahren, eine methode zur objektiven Bewertung von Immobilien basierend auf den physischen Werten von Grundstück und Bauwerk. Auch bekannt als Ertragswertverfahren, ist es die Grundlage für steuerliche Bewertungen, Erbauseinandersetzungen und Sanierungsentscheidungen. Im Gegensatz zum Vergleichswertverfahren, das sich an ähnlichen Verkäufen orientiert, schaut das Sachwertverfahren genau hin: Was kostet das Grundstück heute? Wie alt ist das Gebäude? Wie viel ist es noch wert, nach Abschreibung für Verschleiß und Alterung?

Diese Berechnung ist kein Theoriegebäude – sie ist praktisch. Wenn eine Erbengemeinschaft, eine Gruppe von Erben, die gemeinsam eine Immobilie erben das Haus teilen will, braucht sie einen fairen Wert. Wer bekommt welchen Anteil? Wer zahlt wen aus? Hier zählt nicht, was jemand bereit ist zu zahlen – sondern was das Objekt tatsächlich wert ist. Das Grundstückswert, der Marktwert des unbebauten Grundstücks, ermittelt anhand von Vergleichsflächen im Umkreis wird mit dem Gebäudewert, der Neubaukosten abzüglich Abschreibung für Alter und Nutzung multipliziert. Dazu kommt noch die Abschreibung: Ein 40-jähriges Haus verliert nicht einfach 40 % an Wert – es gibt feste Tabellen, die genau vorgeben, wie viel pro Jahr abgeschrieben wird. Ein Gebäude aus den 1970ern mit Holzfenstern und ohne Dämmung hat einen anderen Wert als eines mit Isolierung und neuen Fenstern – selbst wenn es gleich aussieht.

Diese Werte finden sich auch in anderen Kontexten wieder. Wer eine Fotodokumentation, eine schriftliche und bildliche Aufzeichnung des Istzustands vor einem Umbau für einen Sanierungsantrag braucht, muss wissen, welcher Wert vorher und nachher besteht. Wer einen Energieausweis, ein offizielles Dokument, das die energetische Qualität eines Gebäudes bewertet erneuert, sollte verstehen, wie die energetische Sanierung den Sachwert beeinflusst – denn ein gut gedämmtes Haus ist nicht nur sparsamer, sondern auch wertvoller. Und wer eine Teilungserklärung, ein rechtliches Dokument, das Sondereigentum und Gemeinschaftsflächen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft definiert liest, muss wissen, wie der Wert der einzelnen Wohnungen berechnet wurde – sonst versteht er nicht, warum sein Anteil so hoch oder so niedrig ist.

Das Sachwertverfahren ist kein veralteter Rechenweg – es ist der einzige, der objektiv bleibt, wenn der Markt schwankt. Ob Sie eine Immobilie vererben, verkaufen oder sanieren: Wer diesen Wert versteht, vermeidet teure Fehler. In den folgenden Beiträgen finden Sie konkrete Anleitungen, wie Sie den Sachwert berechnen, welche Unterlagen Sie brauchen und wie Sie ihn mit anderen Bewertungsverfahren vergleichen – mit echten Zahlen, klaren Beispielen und ohne juristischen Jargon.