Kernsanierungs‑Kostenrechner
Kernsanierung ist ein Komplettumbau, bei dem ein Altbau bis auf die Rohbaustruktur zurückgebracht und anschließend komplett neu aufgebaut wird. Für Eigentümer bedeutet das ein großes finanzielles Projekt, das jedoch bei richtiger Planung langfristig Wertsteigerung und Energieeinsparungen bringt.
Kurzfassung
- Durchschnittliche Gesamtkosten für 100m² liegen zwischen 120.000€ und 200.000€.
- Hauptkostentreiber: Abriss, Rohbau, Haustechnik und hochwertige Oberflächen.
- Förderprogramme von KfW, BAFA und regionalen Zuschüssen können bis zu 30% der Kosten decken.
- Ein professionelles Bauunternehmen mit Erfahrung im Altbausanierungssegment reduziert Risiken erheblich.
- Planungs‑ und Bauzeit für 100m² betragen typischerweise 6‑10Monate.
Kostenzusammenstellung - Wo das Geld hinfließt
Ein genauer Blick auf die einzelnen Positionen hilft, Überraschungen zu vermeiden. Die häufigsten Posten sind:
- Abriss & Entsorgung: 15‑25% der Gesamtkosten. Hier fließen Kosten für Sonderabfall, Asbestprüfung und Rückbau‑Entschädigung ein.
- Rohbau: 30‑40% - inklusive Fundament, Mauerwerk, Dachkonstruktion und Fensterrahmen.
- Haustechnik: 20‑30% - Heizung, Elektro, Sanitär, Lüftungsanlagen. Moderne Wärmepumpen oder Brennwertkessel erhöhen zwar die Anfangsinvestition, senken aber langfristig den Energieverbrauch.
- Innenausbau: 15‑25% - Trockenbau, Estrich, Fußböden, Maler- und Lackierarbeiten.
- Planung & Genehmigungen: 5‑10% - Architektenhonorar, Statiker, Bauantrag.
Die genannten Prozentwerte beruhen auf Daten des Verbands Deutscher Altbausanierer (2023) und geben einen realistischen Rahmen für die Kalkulation.
Kostentreiber im Detail
Damit Sie besser einschätzen können, warum ein Projekt schnell teurer werden kann, stellen wir die wichtigsten Einflussfaktoren vor:
- Baukosten pro Quadratmeter variieren stark nach Region: In Stuttgart liegen sie im Schnitt bei 1.700€/m², während ländliche Gebiete um 1.300€/m² günstiger sind.
- Die Wahl der Baustoffe - Ziegel vs. Beton, Massivholz vs. Fertigbauteile - hat direkten Einfluss auf Preis und Dauer.
- Ein hoher Energieeffizienz-Standard (z.B. KfW‑Effizienzhaus 55) erhöht die Investition, liefert aber Förderungen und niedrige Betriebskosten.
- Unvorhergesehene Altbauschäden wie beschädigte Statik, Feuchtigkeit oder Asbest können das Budget um 10‑20% sprengen.
- Der Bauzeitplan beeinflusst Lohnkosten: Jede Verzögerung von einer Woche kann etwa 0,5% der Gesamtkosten ausmachen.
Fördermittel - So reduzieren Sie die Ausgaben
Deutschland bietet ein breites Spektrum an finanziellen Hilfen für energetische Altbausanierung. Die wichtigsten Programme sind:
- KfW‑Effizienzhaus‑Programm: Zuschüsse bis zu 40.000€, zinsgünstige Darlehen bis 120.000€.
- BAFA‑Einzelmaßnahmen: 20‑30% Rabatt auf Heizungstausch, Lüftungsanlagen und Dämmung.
- Landesförderungen Baden‑Württemberg: Regionale Zuschüsse für Denkmalschutz‑Sanierungen und Energieeffizienz.
Wichtig ist, dass die Anträge meist vor Baubeginn gestellt werden müssen. Ein erfahrener Architekt kann die nötigen Nachweise und Berechnungen liefern, sodass Sie die maximale Förderung erhalten.
Vergleich: Kernsanierung vs. Teilrenovierung vs. Neubau
| Maßnahme | Durchschnittliche Kosten (€/m²) | Bauzeit | Energieeinsparung | Förderfähigkeit |
|---|---|---|---|---|
| Kernsanierung | 1.200‑2.000 | 6‑10Monate | 70‑90% | hoch |
| Teilrenovierung | 800‑1.200 | 3‑6Monate | 30‑50% | mittel |
| Neubau | 1.500‑2.500 | 9‑14Monate | 80‑95% | hoch |
Der Vergleich zeigt, dass die Kernsanierung ein gutes Mittelmaß zwischen Kosten und energetischer Leistung bietet - besonders attraktiv, wenn das Bestandsgebäude bereits in guter Lage liegt.
Auswahl des richtigen Bauunternehmens
Ein professionelles Bauunternehmen mit nachweislicher Erfahrung im Altbausanierungssegment ist der Schlüssel zum Erfolg. Achten Sie auf:
- Referenzprojekte - mindestens drei vergleichbare Kernsanierungen im letzten Jahr.
- Qualitätszertifikate (z.B. DIN18460‑5, EN‑ISO‑9001).
- Transparente Kostenstruktur - Festpreisangebot mit geklärten Nachtragspositionen.
- Koordination mit Fachplanern - Architekt, Statiker und Haustechnik‑Planer.
- Versicherungsschutz - Betriebshaftpflicht und Bauleistungsversicherung.
Ein gutes Bauchgefühl ist wichtig, aber ein schriftlicher Vertrag, der Leistungen, Zeitplan und Zahlungsmodalitäten klar definiert, schützt Sie vor bösen Überraschungen.
Projektablauf - Schritt für Schritt
Der Zeitraum von 6 bis 10Monaten lässt sich in fünf Hauptphasen gliedern:
- Planungsphase (4‑6Wochen): Bestandsaufnahme, Entwurfsplanung, Genehmigungen.
- Abriss & Entkernung (1‑2Wochen): Entfernung alter Strukturen, Asbest‑Entschärfung.
- Rohbau (8‑12Wochen): Fundament, Mauern, Dach, Fenster.
- Haustechnik (4‑6Wochen): Heizung, Sanitär, Elektro, Lüftung.
- Innenausbau & Feinarbeiten (4‑8Wochen): Trockenbau, Estrich, Boden, Maler.
Die enge Abstimmung zwischen den Gewerken reduziert Überschneidungen und hält den Zeitplan ein. Ein wöchentlicher Bau‑Kick‑off‑Meeting ist empfehlenswert.
Praxisbeispiel: Kernsanierung eines 100m² Altbaus in Stuttgart
Ein Eigentümer kaufte 2018 ein 1930er‑Haus mit 100m² Wohnfläche. Ziel war energetische Modernisierung und Wertsteigerung. Die Kalkulation sah wie folgt aus:
- Gesamtkosten: 165.000€ (inkl. MwSt.)
- Fördermittel: 45.000€ (KfW‑Zuschuss + BAFA)
- Netto‑Ausgabe: 120.000€
- Durchschnittlicher Quadratmeterpreis nach Förderung: 1.200€/m²
- Energiebedarf sinkt von 250kWh/m²·a auf 45kWh/m²·a (Effizienzhaus55).
Der Bauunternehmer arbeitete eng mit einem Fachplaner für Passivhaus‑Standard zusammen. Durch die frühzeitige Beantragung der KfW‑Förderung konnte das Projekt ohne zusätzliche Eigenkapitalbelastung umgesetzt werden.
Checkliste für Ihre Kernsanierung
- Bestandsanalyse: Statik, Schadstoffprüfung, Feuchtigkeitsmessungen.
- Klare Zieldefinition: Energieeffizienz‑Standard, Wohnkomfort, Budget.
- Fördermittel recherchieren und Anträge rechtzeitig stellen.
- Mehrere Angebote von spezialisierten Bauunternehmen einholen.
- Vertrag mit festen Leistungs‑ und Zahlungspunkten erstellen.
- Baustellenlogistik planen - Materialanlieferung, Müllentsorgung.
- Regelmäßige Baustellen‑Kontrollen und Protokollierung.
Mit dieser Liste reduzieren Sie Risiken und behalten die Kosten im Griff.
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch sind die durchschnittlichen Kosten pro Quadratmeter bei einer Kernsanierung?
Die Gesamtkosten liegen typischerweise zwischen 1.200€ und 2.000€ pro Quadratmeter, abhängig von Region, Materialwahl und gewünschtem energetischen Standard.
Welche Förderprogramme kann ich für eine Kernsanierung nutzen?
Unter anderem das KfW‑Effizienzhaus‑Programm, BAFA‑Einzelmaßnahmen und regionale Zuschüsse des Landes Baden‑Württemberg. Die Förderquote kann bis zu 30‑40% der Kosten ausmachen, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind.
Wie lange dauert eine Kernsanierung für 100m²?
In der Regel zwischen 6 und 10Monaten. Der Zeitraum richtet sich nach Bauzeitplan, Fachplanung und eventuellen unvorhergesehenen Altbauschäden.
Kann ich die Sanierung selbst durchführen, um Kosten zu sparen?
Selbst‑Renovieren kann bei Teilrenovierungen etwas Geld sparen, bei einer Kernsanierung ist fachgerechte Ausführung essenziell. Ohne erfahrene Fachleute steigen Risiken und mögliche Fehlkalkulationen schnell.
Wie wirkt sich die Wahl der Baustoffe auf den Preis aus?
Massivholz‑Fassaden sind teurer als herkömmliche Ziegel, dafür bieten sie bessere Dämmwerte. Betonfertigteile senken die Bauzeit, erhöhen aber Materialkosten. Eine genaue Kosten‑Nutzen‑Analyse ist empfehlenswert.
Muss ich während der Kernsanierung ausziehen?
Ja, weil das Gebäude komplett entkernt wird. Viele Bauunternehmen bieten temporäre Unterbringung oder unterstützen bei der Suche nach einer Übergangswohnung.
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