Wenn du ein Grundstück kaufst oder ein Haus bauen willst, stolperst du früher oder später über zwei Begriffe, die dich sonst kaum interessieren: GRZ und GFZ. Doch diese beiden Zahlen bestimmen, was du überhaupt bauen darfst - und was nicht. Sie entscheiden, ob du ein Einfamilienhaus mit Garten planen kannst oder ob du stattdessen ein vierstöckiges Mehrfamilienhaus errichten musst. Sie beeinflussen den Wert deines Grundstücks, deine Baukosten und sogar deine Lebensqualität. Wer sie nicht versteht, läuft Gefahr, teure Fehler zu machen - oder gar keine Baugenehmigung zu bekommen.
Was ist die Grundflächenzahl (GRZ)?
Die Grundflächenzahl, kurz GRZ, sagt dir, wie viel von deinem Grundstück bebaut werden darf - aber nur in der horizontalen Ebene. Sie misst die Fläche, die das Gebäude selbst auf dem Boden einnimmt. Das ist nicht nur das Haupthaus, sondern auch alle Nebenanlagen: Garagen, Carports, Terrassen, Wintergärten, vollständig überdachte und befestigte Flächen - alles zählt.
Die GRZ wird als Dezimalzahl angegeben. Ein Wert von 0,3 bedeutet: Du darfst 30 % deiner Grundstücksfläche mit bebauten Flächen zudecken. Ein Grundstück von 800 Quadratmetern mit GRZ 0,3 erlaubt also maximal 240 Quadratmeter bebauter Fläche. Das kann ein Einfamilienhaus von 200 m² mit einer 40 m² großen Garage sein - oder ein kleineres Haus mit größerer Terrasse. Aber: Wenn du 250 m² bauen willst, ist das nicht möglich. Die GRZ ist ein festes Limit.
In Einfamilienhausgebieten liegt die GRZ meist zwischen 0,2 und 0,4. In dichteren Wohngebieten oder innerstädtischen Lagen kann sie bis zu 0,6 oder sogar 0,8 betragen. Wichtig: Die GRZ wird im Bebauungsplan der jeweiligen Kommune festgelegt. Sie ist nicht verhandelbar. Wenn du ein Grundstück kaufst, musst du prüfen, welcher GRZ-Wert dort gilt. Sonst riskierst du, nach der Planung festzustellen, dass du nicht bauen kannst, wie du wolltest.
Was ist die Geschossflächenzahl (GFZ)?
Während die GRZ nur die Bodenfläche zählt, misst die Geschossflächenzahl (GFZ) die gesamte nutzbare Fläche - über alle Geschosse hinweg. Das ist der entscheidende Unterschied. Die GFZ sagt: Wie viel Quadratmeter kannst du insgesamt bauen, wenn du mehrere Stockwerke nutzt?
Die Formel ist einfach: Grundstücksfläche × GFZ = maximale Gesamtgeschossfläche. Ein 500 m² großes Grundstück mit GFZ 1,5 erlaubt also 750 m² Geschossfläche. Das kann sein: ein zweistöckiges Haus mit je 375 m² pro Etage. Oder ein dreistöckiges Haus mit 250 m² pro Stockwerk. Oder ein einstöckiges Haus mit 500 m² und einem Dachgeschoss mit 250 m² - alles ist erlaubt, solange die Summe 750 m² nicht überschreitet.
Die GFZ ist besonders wichtig in Städten, wo Platz knapp ist. In Einfamilienhausgebieten liegt sie meist bei 0,8 bis 1,2. In gemischten oder dichteren Quartieren kann sie bis zu 2,5 oder sogar 3,0 betragen. In München oder Frankfurt gibt es Grundstücke mit GFZ-Werten über 2,0 - das bedeutet, dass du dort fast das Dreifache der Grundstücksfläche als Wohnfläche bauen darfst. Das ist ein enormer Wertvorteil: Ein Grundstück mit GFZ 2,5 ist oft 30 % teurer als ein vergleichbares mit GFZ 1,0.
GRZ vs. GFZ: Der entscheidende Unterschied
Viele Bauherren verwechseln GRZ und GFZ. Das ist ein schwerwiegender Fehler. Die GRZ regelt, wie breit du bauen darfst - die GFZ, wie hoch du bauen darfst. Sie arbeiten zusammen, aber sie steuern völlig unterschiedliche Aspekte.
Stell dir vor: Du hast ein 600 m² großes Grundstück mit GRZ 0,5 und GFZ 1,0. Das bedeutet:
- Maximal 300 m² Grundfläche (600 × 0,5) - also dein Haus darf nicht größer als 300 m² Grundriss sein.
- Maximal 600 m² Gesamtgeschossfläche (600 × 1,0) - also du kannst bis zu zwei Vollgeschosse mit je 300 m² bauen.
Du könntest also ein einstöckiges Haus mit 300 m² Grundfläche bauen - oder ein zweistöckiges mit je 300 m² pro Etage. Aber du könntest nicht ein einstöckiges Haus mit 400 m² Grundfläche bauen - das würde die GRZ überschreiten. Und du könntest nicht ein dreistöckiges Haus mit je 200 m² bauen - das wäre 600 m² Gesamtfläche, das wäre erlaubt, aber nur, wenn das Gebäude nicht breiter als 300 m² ist. Denn die GRZ verbietet es, mehr als 300 m² Bodenfläche zu nutzen.
Das ist der Knackpunkt: Die GRZ ist die Breitenbegrenzung, die GFZ die Höhenbegrenzung. Du kannst nicht einfach höher bauen, um die GRZ zu umgehen. Beide Werte müssen gleichzeitig eingehalten werden.
Was zählt wirklich zur Berechnung?
Die Berechnung klingt einfach - doch in der Praxis ist sie voller Fallstricke. Viele Bauherren unterschätzen, was genau in die GRZ und GFZ einfließt.
Bei der GRZ zählen:
- Alle befestigten, überdachten Flächen, die dauerhaft mit dem Gebäude verbunden sind
- Garagen, Carports, Wintergärten, Terrassen mit festem Dach
- Abgegrenzte, überdachte Eingangsbereiche
- Wandflächen von Nebengebäuden, wenn sie über 1,50 m hoch sind
Was nicht zählt:
- Freistehende Pergolen ohne Wände
- Offene Terrassen ohne Dach
- Flächen unter 10 m²
Bei der GFZ ist es komplexer. Hier zählen alle Vollgeschosse - also Räume mit einer Deckenhöhe von mindestens 2,00 m. Dachgeschosse zählen nur, wenn sie mindestens 50 % der Fläche eine Deckenhöhe von 2,00 m haben. Keller zählen nur, wenn sie als Vollgeschoss ausgeführt sind - also wenn die Deckenhöhe über 2,00 m liegt und sie mindestens 50 % der Grundstücksfläche einnehmen. Ein Keller mit 1,80 m Höhe zählt nicht. Ein Dachgeschoss mit 1,90 m Höhe zählt nicht. Ein Dachgeschoss mit 2,10 m Höhe und 60 % der Grundfläche zählt voll.
Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Bauherr plant ein Einfamilienhaus mit 200 m² Grundfläche und einem Dachgeschoss von 150 m². Die Deckenhöhe im Dachgeschoss ist 2,20 m, aber nur 40 % der Fläche erreichen diese Höhe. Das Dachgeschoss zählt nicht als Vollgeschoss - also ist die GFZ nur 0,4 statt 0,65. Der Bauherr hat 25 % mehr Wohnfläche geplant, als er bauen darf. Das führt zu einer teuren Nachplanung.
Warum sind GRZ und GFZ so wichtig?
GRZ und GFZ sind nicht nur technische Zahlen - sie sind wirtschaftliche und soziale Hebel. Sie bestimmen, wie dicht eine Stadt wächst, wie viel Grün bleibt und wie viel Wohnraum entsteht.
In Städten wie Stuttgart, München oder Frankfurt werden die GFZ-Werte seit 2024 gezielt erhöht, um den Wohnungsmangel zu bekämpfen. Das Bundesministerium für Wohnen hat im März 2024 ein neues Gesetz beschlossen, das in ausgewiesenen Wohnraumoffensivgebieten die GFZ um bis zu 20 % anhebt. Das bedeutet: Auf einem Grundstück mit GFZ 1,5 darf jetzt 1,8 gebaut werden. Das ist ein massiver Anreiz für Investoren und Bauherren.
Aber es gibt auch Kritik. Die Architektenkammer Nordrhein-Westfalen kritisiert, dass GFZ und GRZ nicht berücksichtigen, wenn Wohnungen gemeinsam genutzt werden - etwa durch Gemeinschaftsräume, Küchen oder Gartenflächen. Ein Projekt mit 10 Wohneinheiten und einem gemeinsamen Garten wird genauso gezählt wie zehn isolierte Einfamilienhäuser - obwohl es viel mehr Freifläche und soziale Vorteile bietet.
Ein weiteres Problem: Die Berechnung ist fehleranfällig. Eine Umfrage unter 500 Bauherren im Jahr 2023 ergab, dass 63 % die GFZ-Berechnung als „komplex und fehleranfällig“ bewerteten. Die meisten Fehler passieren bei der Abgrenzung von Dachgeschossen, Kellern und Nebenanlagen. 60 % der Bauherren unterschätzen, dass auch Terrassen und Carports auf die GRZ angerechnet werden.
Was du als Bauherr tun musst
Wenn du ein Grundstück kaufst oder ein Haus bauen willst, ist das hier dein Fahrplan:
- Prüfe den Bebauungsplan - hole dir die offiziellen Werte für GRZ und GFZ bei der Stadtverwaltung. Nicht auf der Webseite, nicht auf Immobilienportalen - bei der Stadt. Die Daten dort sind verbindlich.
- Rechne aus - multipliziere die Grundstücksfläche mit GRZ und GFZ. Schreibe die Zahlen auf. Was darfst du bauen? Was ist dein Maximum?
- Frage nach Sonderregelungen - gibt es Ausnahmen für energetische Sanierungen? Für Gründächer? Für Photovoltaik? In München und einigen anderen Städten gibt es seit 2024 Bonusregelungen, die die GRZ um bis zu 10 % erhöhen, wenn du nachhaltig baust.
- Vermeide Standardfehler - zählen Terrassen? Zählt der Keller? Ist das Dachgeschoss ein Vollgeschoss? Frag einen Gutachter. Einmal 500 Euro ausgeben, statt 50.000 Euro nachzubauen.
- Plan mit dem Architekten - ein guter Architekt kennt die Fallstricke. Er weiß, wie man mit der GFZ spielt: Ein zweistöckiges Haus mit 300 m² pro Etage ist oft günstiger als ein dreistöckiges mit 200 m², weil die Baukosten pro Quadratmeter sinken.
Die GRZ und GFZ sind kein Hindernis - sie sind ein Werkzeug. Wer sie versteht, kann sie nutzen. Wer sie nicht versteht, wird von ihnen überrollt.
Die Zukunft von GRZ und GFZ
Das System der GRZ und GFZ ist nicht perfekt - aber es ist das beste, das Deutschland hat. Es ist transparent, berechenbar und rechtssicher. Doch es entwickelt sich weiter.
Die Trendwende: Statt starre Zahlen, gibt es zunehmend flexible Boni. Wer nachhaltig baut, wer gemeinschaftlich wohnt, wer Energie spart - der bekommt mehr Fläche. Das ist der neue Ansatz. Die Stadt Stuttgart testet seit 2024, ob man die GFZ erhöht, wenn ein Gebäude mit Photovoltaik und Regenwassernutzung ausgestattet ist. Berlin prüft, ob Gemeinschaftsflächen von der GFZ abgezogen werden dürfen.
Langfristig wird das System nicht abgeschafft - aber es wird intelligenter. Es wird nicht mehr nur nach Fläche, sondern nach Qualität bewertet. Wer heute GRZ und GFZ versteht, ist nicht nur ein Bauherr - er ist ein Planer der Zukunft.
Was passiert, wenn ich die GRZ oder GFZ überschreite?
Wenn du die GRZ oder GFZ überschreitest, bekommst du keine Baugenehmigung. Falls du trotzdem baust, wird das Gebäude als rechtswidrig eingestuft. Du musst es abreißen oder umgestalten - oft auf eigene Kosten. Strafen sind möglich, und du verlierst den Wert deines Objekts. Es ist keine Option, das zu ignorieren.
Kann ich die GRZ oder GFZ verhandeln?
Normalerweise nicht. Die Werte sind im Bebauungsplan festgeschrieben und gelten für alle. Ausnahmen gibt es nur bei Sonderregelungen - etwa bei energetischen Sanierungen, der Schaffung von sozialem Wohnraum oder bei Pilotprojekten. In solchen Fällen kannst du einen Antrag stellen, aber du brauchst einen überzeugenden Plan und oft einen Architekten oder Gutachter als Unterstützer.
Zählt ein Dachgeschoss als Vollgeschoss?
Ein Dachgeschoss zählt nur dann als Vollgeschoss, wenn mindestens 50 % der Fläche eine Deckenhöhe von mindestens 2,00 Metern haben. Wenn die Dachschräge nur in einem Teil des Raums 2,00 m erreicht, zählt der Rest nicht. Das ist ein häufiger Fehler - viele Bauherren rechnen das gesamte Dachgeschoss als Vollgeschoss, obwohl es technisch nicht zählt.
Wie hoch ist die durchschnittliche GFZ in deutschen Städten?
In Einfamilienhausgebieten liegt die GFZ meist zwischen 0,8 und 1,2. In gemischten Wohngebieten sind Werte von 1,5 bis 2,0 üblich. In Ballungsräumen wie München, Frankfurt oder Berlin können GFZ-Werte von 2,5 bis 3,0 erreicht werden. In ländlichen Gebieten ist die GFZ oft unter 0,6. Die Werte variieren stark je nach Stadt und Bebauungsplan.
Wo finde ich den richtigen Bebauungsplan?
Du holst den Bebauungsplan bei deiner Stadtverwaltung - meist beim Bauamt oder der Stadtplanung. Online gibt es oft nur unvollständige oder veraltete Versionen. Die offizielle, rechtlich bindende Version bekommst du nur direkt bei der Stadt, entweder persönlich, per E-Mail oder per Briefanfrage. Die Daten sind öffentlich und kostenfrei zugänglich.
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