Beim Verkauf einer Immobilie in Deutschland ist die Maklerprovision einer der größten unbekannten Kostenfaktoren - besonders für Käufer. Viele glauben noch, sie müssten die gesamte Courtage tragen. Doch seit 2020 hat sich alles geändert. Im Jahr 2025 gelten weiterhin dieselben Regeln wie seit der Gesetzesänderung: Es gibt keine neue Obergrenze für die Provision, aber eine klare Verteilungspflicht, die Käufer vor überraschenden Kosten schützt. Was wirklich zählt, ist nicht, was der Makler verlangt, sondern was das Gesetz erlaubt.
Die 50 %-Regel: Was du als Käufer wissen musst
Wenn ein Verkäufer einen Makler beauftragt, darf dieser nicht einfach den Käufer zur Zahlung der gesamten Provision auffordern. Das Gesetz schreibt klar vor: Der Käufer trägt maximal die Hälfte der Maklerkosten. Diese Regel gilt für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Doppelhaushälften. Sie wurde durch das Wohnimmobilienvermittlungsgesetz (§§ 656a-656d BGB) eingeführt und ist seit dem 23. Dezember 2020 bindend. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. I ZR 138/24) hat das nochmal verschärft: Jede Vereinbarung, bei der der Käufer mehr als 50 % zahlt, ist komplett nichtig. Das bedeutet: Wenn du als Käufer mehr als die Hälfte bezahlt hast, hast du Anspruch auf Rückerstattung - auch wenn du den Vertrag unterschrieben hast.
Wichtig: Es ist nicht entscheidend, wer am Ende die Rechnung zahlt, sondern wer den Makler beauftragt hat. Wenn der Verkäufer den Makler engagiert, muss er mindestens 50 % tragen. Der Käufer kann freiwillig mehr zahlen - aber nur, wenn er nicht dazu gezwungen wird. Jede Form von Druck, zum Beispiel durch versteckte Klauseln im Kaufvertrag, ist rechtswidrig.
Wie hoch ist die Provision wirklich?
Es gibt keine bundesweite feste Provision. Stattdessen gibt es regionale Richtwerte, die sich zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises bewegen. Diese Zahlen beinhalten bereits die 19 % Mehrwertsteuer. In Bremen und Niedersachsen liegt die übliche Provision bei 7,14 %. In Hamburg sind 6,25 % üblich. In vielen anderen Regionen nähert sich der Satz ebenfalls dem Wert von 7,14 % an. Das bedeutet: Der Markt standardisiert sich. Was früher in München 6 % war, ist heute oft 7 % - und das ist kein Zufall.
Beispiel: Ein Haus kostet 300.000 €. Bei einer Provision von 7,14 % ergibt das 21.420 € Gesamtgebühr. Davon zahlt der Käufer maximal 10.710 €, der Verkäufer mindestens 10.710 €. In der Praxis teilen sich beide oft 50:50, aber der Verkäufer könnte auch 60 % tragen und der Käufer 40 %. Nur: Der Käufer darf niemals mehr als 50 % zahlen - sonst ist die Vereinbarung ungültig.
Was gilt für andere Immobilientypen?
Nicht alle Immobilien fallen unter diese Regel. Bei Mehrfamilienhäusern, unbebauten Grundstücken oder Neubauten ist die Situation anders. Hier trägt meist der Verkäufer oder der Bauträger die volle Provision. Das liegt daran, dass diese Objekte oft gewerblich vermarktet werden - und für gewerbliche Transaktionen gilt das 50 %-Prinzip nicht.
Bei der Vermietung von Wohnungen gilt weiterhin das klassische Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt die ganze Provision. Hier gibt es aber eine Obergrenze: Die Courtage darf nicht mehr als zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer betragen. Das ist ein klarer Unterschied zum Verkauf.
Verhandeln lohnt sich - aber nur in bestimmten Fällen
Die Provision ist nicht festgeschrieben. Sie ist verhandelbar. In der Praxis wird sie aber selten unterschritten, weil Makler sich an die regionalen Richtwerte halten. Dennoch gibt es Situationen, in denen du als Verkäufer oder Käufer Druck ausüben kannst.
- Als Verkäufer: Wenn du in einer begehrten Gegend wohnst und deine Immobilie schnell verkauft wird, kannst du versuchen, die Provision zu senken. Der Makler hat weniger Aufwand - und könnte bereit sein, etwas abzuräumen.
- Als Käufer: In einem Markt mit wenig Nachfrage lohnt sich eine Verhandlung. Wenn die Immobilie monatelang unverkauft bleibt, ist der Makler motiviert, dich als Käufer zu überzeugen - und könnte bereit sein, die Kosten zu teilen, ohne dass du mehr als 50 % zahlen musst.
Wichtig: Du kannst nicht verlangen, dass der Makler unter dem ortsüblichen Satz arbeitet. Wenn in deiner Stadt 7,14 % üblich sind, kann er dir nicht einfach 5 % anbieten - es sei denn, er will sich selbst schaden. Aber du kannst verlangen, dass er die 50 %-Grenze einhält. Und das ist dein größtes Verhandlungsinstrument.
Was passiert, wenn der Makler die Regeln missachtet?
Manche Makler versuchen, Käufer mit verschlungenen Verträgen oder versteckten Klauseln zu überlisten. Ein Beispiel: Der Makler lässt dich als Käufer den Vertrag unterschreiben, ohne dir klar zu sagen, dass du mehr als 50 % zahlen sollst. Oder er behauptet, du seist „Maklerkunde“ und müsstest die volle Provision tragen - obwohl der Verkäufer den Makler beauftragt hat.
Das ist illegal. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt: Solche Vereinbarungen sind nicht nur ungültig, sie sind komplett nichtig. Das heißt: Du musst das Geld nicht nur nicht zahlen - du kannst es zurückverlangen. Selbst wenn du schon bezahlt hast, kannst du innerhalb von drei Jahren die Differenz zurückholen. Einige Käufer haben in den letzten Jahren erfolgreich vor Gericht geklagt und ihre Zahlungen zurückerstattet bekommen.
Wann ist die Provision fällig?
Die Provision wird nicht mit der Unterschrift des Kaufvertrags fällig, sondern mit der rechtlich wirksamen Willensübereinkunft. Das bedeutet: Sobald beide Parteien den Kaufvertrag unterschrieben haben und keine Bedingungen mehr offen sind, ist der Makler anspruchsberechtigt. In der Praxis wird die Zahlung meist zwei Wochen nach Vertragsabschluss fällig. Der Makler muss dir vorher eine Rechnung zukommen lassen - und diese muss klar zeigen, wie die Kosten verteilt werden.
Wenn du als Käufer eine Rechnung bekommst, die mehr als 50 % enthält, solltest du nicht zahlen. Stattdessen: Kontaktiere den Makler, frage nach der Begründung und verweise auf das Wohnimmobilienvermittlungsgesetz. Falls er nicht korrigiert, kontaktiere einen Anwalt oder die Verbraucherzentrale.
Warum ist das wichtig für deine Finanzplanung?
Die Maklerprovision ist neben der Grunderwerbsteuer und den Notarkosten eine der größten Nebenkosten beim Immobilienkauf. Sie wird oft unterschätzt. Bei einem Kaufpreis von 350.000 € kann die Provision bis zu 25.000 € betragen - und wenn du die Hälfte davon tragen musst, sind das 12.500 €. Das ist mehr als ein Jahr Miete in vielen Städten.
Deshalb: Rechne die Provision immer mit ein, wenn du deine Finanzierung kalkulierst. Nutze Online-Rechner, die die regionale Provision berücksichtigen. Frag deinen Bankberater: „Wie viel kostet die Maklerprovision in meiner Region?“ Und halte dich an die 50 %-Grenze. Sie ist dein Schutzschild.
Was bleibt für 2025?
Es gibt keine neuen Gesetze für 2025. Die Regeln von 2020 gelten weiter. Die Provisionssätze haben sich nicht verändert. Die Verteilung bleibt 50:50. Was sich verändert, ist die Transparenz. Käufer wissen heute mehr. Makler wissen, dass sie mit falschen Vereinbarungen auf juristische Konsequenzen stoßen. Der Markt wird fairer - nicht weil die Gesetze geändert wurden, sondern weil sie durchgesetzt werden.
Darf der Makler die Provision einfach verdoppeln, wenn er sowohl Käufer als auch Verkäufer vertritt?
Nein. Wenn der Makler beide Parteien vertritt (Doppelprovision), darf er nur die übliche Provision berechnen - und diese muss zu gleichen Teilen aufgeteilt werden. Das ist in § 656c BGB klar geregelt. Er darf nicht 14,28 % verlangen, nur weil er beide Seiten bedient. Das wäre eine unzulässige Doppelverrechnung.
Gilt die 50 %-Regel auch für Neubauwohnungen?
Nur, wenn der Verkäufer eine Privatperson ist und es sich um eine bestehende Wohnung handelt. Bei Neubauten von Bauträgern gilt die Regel nicht. Hier zahlt meist der Käufer die volle Provision, weil der Bauträger als gewerblicher Verkäufer agiert. Die Regelung des Wohnimmobilienvermittlungsgesetzes gilt nur für private Verkäufer von Wohnimmobilien.
Kann ich als Käufer den Makler selbst beauftragen, um die Kosten zu senken?
Ja, aber das ist in der Praxis selten sinnvoll. Wenn du als Käufer einen Makler beauftragst, zahlst du die volle Provision - und der Verkäufer hat keinen Anreiz, mit dir zu verhandeln. Der Verkäufer bleibt meist passiv. Die effektivere Strategie ist: Lass den Verkäufer den Makler beauftragen, und nutze die 50 %-Grenze als Hebel, um deine Kosten zu begrenzen.
Was passiert, wenn der Verkäufer den Makler nicht bezahlt?
Der Makler kann die Provision vom Käufer nicht verlangen, wenn der Verkäufer nicht bezahlt. Der Makler hat einen Anspruch gegen den, der ihn beauftragt hat - also den Verkäufer. Der Käufer ist nur verpflichtet, maximal 50 % zu zahlen - und nur, wenn der Verkäufer seine Hälfte auch bezahlt. Wenn der Verkäufer nicht zahlt, bleibt die Provision unverzahlt - es sei denn, der Makler hat eine gesonderte Vereinbarung mit dir getroffen, die rechtlich gültig ist.
Wo finde ich die ortsübliche Provision für meine Region?
Die meisten Immobilienportale wie ImmobilienScout24, ImmoWelt oder Immoverkauf24 veröffentlichen regionale Durchschnittswerte. Auch die lokale Handwerkskammer oder die Immobilienbranche in deiner Stadt kann Auskunft geben. Ein guter Anhaltspunkt: Wenn du drei Makler in deiner Stadt fragst und sie alle zwischen 6,5 % und 7,5 % nennen, ist das dein ortsüblicher Wert. Darüber hinaus ist die Provision nicht durchsetzbar.
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