Was ist die AfA-Tabelle und warum ist sie für Gewerbeimmobilien wichtig?
Wenn du eine gewerbliche Immobilie kaufst - sei es ein Bürogebäude, ein Lagerhaus oder ein Gewerbeobjekt - darfst du den Wert des Gebäudes nicht einfach im ersten Jahr absetzen. Stattdessen musst du ihn über mehrere Jahre abschreiben. Das nennt man AfA - Absetzung für Abnutzung. Die AfA-Tabelle gibt dir vor, wie viele Jahre du dafür brauchst. Sie ist kein Vorschlag, sondern eine verbindliche Vorgabe des Bundesfinanzministeriums. Ohne sie würdest du nicht wissen, wie viel du pro Jahr steuerlich absetzen darfst. Und das könnte dich teuer zu stehen kommen.
Die Tabelle unterscheidet nicht nur nach Gebäudeart, sondern auch nach Baujahr. Ein Gebäude aus den 1970ern wird anders behandelt als ein Neubau aus 2024. Die Regeln haben sich 2023 massiv geändert. Wer das nicht kennt, verliert Geld. Und zwar viel.
Wie lange kannst du gewerbliche Immobilien abschreiben?
Die Nutzungsdauer bestimmt, wie viel du pro Jahr abschreiben darfst. Je kürzer die Nutzungsdauer, desto mehr kannst du jährlich absetzen. Das ist der Kern der AfA-Tabelle.
- Bei Gebäuden mit Bauantrag nach dem 31. März 1985 gilt eine Nutzungsdauer von 33 Jahren. Das bedeutet eine lineare Abschreibung von 3,0303% pro Jahr.
- Bei Gebäuden mit Bauantrag vor dem 1. April 1985 gilt eine Nutzungsdauer von 50 Jahren. Das sind 2% pro Jahr.
- Bei Gebäuden, die vor 1925 fertiggestellt wurden, darfst du mit 2,5% (40 Jahre) abschreiben.
Diese Zahlen sind nicht verhandelbar. Du kannst nicht einfach entscheiden, dein Gebäude hält 60 Jahre - das Finanzamt akzeptiert nur die Werte aus der offiziellen Tabelle. Es sei denn, du kannst nachweisen, dass das Gebäude technisch schon nach 20 Jahren nicht mehr nutzbar ist. Das ist aber selten und erfordert einen Gutachter.
Die degressive Abschreibung: Was du 2025 noch nutzen kannst
Seit 2023 gibt es eine neue Option: die degressive Abschreibung. Sie ist besonders attraktiv für Neubauten. Statt jedes Jahr gleich viel abzuschreiben, nimmst du im ersten Jahr mehr, dann weniger - und nach sechs Jahren wechselst du auf die lineare Methode.
Die Regel: Du kannst 5% des Gebäudewerts im ersten Jahr absetzen. Im zweiten Jahr 5% vom verbleibenden Wert, und so weiter. Das ist kein Zufall - es ist ein staatlicher Anreiz, um den Immobilienneubau zu fördern.
Beispiel: Du kaufst ein Bürogebäude mit einem Gebäudewert von 600.000 € (ohne Grund und Boden). Mit der degressiven Methode:
- Jahr 1: 5% von 600.000 € = 30.000 € Abschreibung
- Jahr 2: 5% von 570.000 € = 28.500 €
- Jahr 3: 5% von 541.500 € = 27.075 €
- Jahr 4: 5% von 514.425 € = 25.721 €
- Jahr 5: 5% von 488.704 € = 24.435 €
- Jahr 6: 5% von 464.269 € = 23.213 €
Nach sechs Jahren hast du insgesamt 158.944 € abgeschrieben. Danach wechselst du auf die lineare Abschreibung. Bei einem Restwert von 441.056 € und 27 Jahren Restnutzungsdauer würdest du ab Jahr 7 nur noch knapp 16.335 € pro Jahr abschreiben.
Diese Methode ist nur für Neubauten mit Baubeginn zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 erlaubt. Danach fällt sie weg. Wer jetzt baut, hat einen klaren Vorteil.
Wie berechnest du den richtigen Gebäudewert?
Der entscheidende Fehler bei der AfA ist: Du rechnest mit dem Kaufpreis. Das ist falsch. Du musst den Grund- und Bodenanteil abziehen. Nur das Gebäude kann abgeschrieben werden.
Beispiel: Du kaufst ein Gewerbeobjekt für 1,2 Millionen €. Ein Sachverständiger ermittelt, dass 400.000 € auf das Grundstück entfallen. Der Gebäudewert beträgt also 800.000 €. Wenn du jetzt 3% abschreibst, sind das 24.000 € pro Jahr - nicht 36.000 €, wie du es mit dem vollen Kaufpreis gerechnet hättest.
Wie findest du den richtigen Wert? Bei Immobilien unter 1 Million € kannst du oft auf Kaufvertrag und Schätzung vertrauen. Ab 1 Million € verlangt das Finanzamt einen offiziellen Sachverständigengutachten. Das kostet zwischen 1.500 und 5.000 € - aber es verhindert teure Nachzahlungen.
Bei denkmalgeschützten Gebäuden ist es noch komplizierter. Oft sind die Anteile unklar. Dann hilft nur: Bauantrag aus dem Stadtarchiv holen. Viele Investoren haben deswegen jahrelang Streit mit dem Finanzamt.
Was passiert, wenn das Gebäude erst mitten im Jahr fertig wird?
Die Abschreibung beginnt nicht am 1. Januar. Sie beginnt, wenn das Gebäude nutzbar ist - also wenn du es einweist. Wenn du es am 15. September einweist, hast du nur 3,5 Monate im ersten Jahr.
Beispiel: Dein Gebäudewert ist 400.000 €. Die lineare Abschreibung beträgt 3% = 12.000 € pro Jahr. Du hast das Gebäude am 15. September fertiggestellt. Das sind 3,5 Monate. Du rechnest: 12.000 € ÷ 12 Monate = 1.000 € pro Monat. 1.000 € × 3,5 = 3.500 €. Das ist dein Abschreibungsbetrag im ersten Jahr. Die restlichen 8.500 € folgen im nächsten Jahr.
Das Finanzamt prüft genau, wann das Gebäude wirklich genutzt wurde. Keine Schätzung. Kein „wir dachten, es wäre fertig“. Du brauchst eine Einweihungsbescheinigung oder einen Baureifbescheid.
Welche Fehler machen Immobilieninvestoren häufig?
Die häufigsten Fehler sind nicht kompliziert - sie sind einfach zu übersehen.
- Falscher Gebäudewert: Der Grundstücksanteil wird ignoriert. Das ist der größte Fehler - und der, der am häufigsten zu Nachzahlungen führt.
- Sanierung als Betriebsausgabe: Du renovierst die Fassade. Ist das eine Instandhaltung (absetzbar) oder eine Verbesserung (muss zum Gebäudewert hinzugerechnet werden)? Der BFH hat klargestellt: Wenn du den Wert des Gebäudes erhöhst, wird es zur Anschaffungskostenverlängerung. Das bedeutet: Du musst die Kosten über die Restnutzungsdauer abschreiben - nicht sofort.
- Degressive Abschreibung vergessen: Wer ein Neubauobjekt kauft, sollte die 5%-Methode prüfen. Viele tun es nicht - und verpassen die größte Steuerersparnis der letzten 20 Jahre.
- Keine Dokumentation: Du hast keinen Kaufvertrag, keinen Gutachterbericht, keine Einweihungsunterlagen? Dann kannst du die Abschreibung nicht nachweisen. Das Finanzamt lehnt sie ab - und verlangt Steuernachzahlung mit Zinsen.
Die IHK München sagt: 65% aller Prüfungen bei Gewerbeimmobilien laufen auf AfA-Fehler hinaus. Das ist keine Statistik - das ist eine Warnung.
Was ändert sich 2026 und danach?
Die AfA-Tabelle ist nicht statisch. Sie wird weiterentwickelt - und zwar schnell.
Im März 2024 hat das Bundesfinanzministerium eine öffentliche Konsultation gestartet. Es geht um zwei wichtige Fragen:
- Sollten moderne Logistikzentren mit 25 Jahren (4% Abschreibung) abgeschrieben werden? Die Antwort: Ja. Technologisch veralten diese Gebäude schneller als Bürogebäude.
- Sollten Bürogebäude wegen des Homeoffice-Trends von 33 auf 25 Jahre reduziert werden? Das wird diskutiert. Experten rechnen mit einer Anpassung bis 2026.
Langfristig wird es auch um Nachhaltigkeit gehen. Prof. Schuster von der Uni München sagt: „Zertifizierte Green Buildings werden ab 2027 von kürzeren Nutzungsdauern profitieren.“ Das bedeutet: Wer sein Gebäude energieeffizient sanieren lässt, könnte schneller abschreiben. Das ist kein Traum - das ist ein geplanter Schritt der Bundesregierung.
Und dann gibt es noch digitale Infrastruktur: Rechenzentren, Glasfasernetze. Bis 2025 sollen diese in die AfA-Tabelle aufgenommen werden. Sie haben eine Lebensdauer von 10-15 Jahren. Das wird eine neue Klasse von Abschreibungsregeln schaffen.
Was tun, wenn du unsicher bist?
Die AfA-Tabelle ist komplex. Die Regeln ändern sich. Die Finanzämter prüfen strenger. Und der Fehler kostet Geld - oft zehntausende Euro.
Du brauchst nicht alles selbst zu rechnen. Das Bundesfinanzministerium hat seit Januar 2024 einen offiziellen AfA-Rechner online gestellt. Du gibst ein: Kaufpreis, Baujahr, Fertigstellungsdatum, Gebäudewert - und der Rechner sagt dir: linear oder degressiv? Wie viel pro Jahr? Wie lange?
Wenn du eine Immobilie über 1 Million € kaufst - oder ein historisches Gebäude - hol dir einen Steuerberater. Einmalige Beratungskosten von 1.000 € können dir 10.000 € an Nachzahlungen ersparen.
Und vergiss nicht: Die AfA-Tabelle ist kein Hindernis. Sie ist ein Werkzeug. Wer sie nutzt, senkt seine Steuerlast. Wer sie ignoriert, zahlt mehr - und verliert Zeit, Geld und Nerven.
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