Was ist die AfA-Tabelle und warum ist sie für Gewerbeimmobilien wichtig?
Wenn du eine gewerbliche Immobilie kaufst - sei es ein Bürogebäude, ein Lagerhaus oder ein Gewerbeobjekt - darfst du den Wert des Gebäudes nicht einfach im ersten Jahr absetzen. Stattdessen musst du ihn über mehrere Jahre abschreiben. Das nennt man AfA - Absetzung für Abnutzung. Die AfA-Tabelle gibt dir vor, wie viele Jahre du dafür brauchst. Sie ist kein Vorschlag, sondern eine verbindliche Vorgabe des Bundesfinanzministeriums. Ohne sie würdest du nicht wissen, wie viel du pro Jahr steuerlich absetzen darfst. Und das könnte dich teuer zu stehen kommen.
Die Tabelle unterscheidet nicht nur nach Gebäudeart, sondern auch nach Baujahr. Ein Gebäude aus den 1970ern wird anders behandelt als ein Neubau aus 2024. Die Regeln haben sich 2023 massiv geändert. Wer das nicht kennt, verliert Geld. Und zwar viel.
Wie lange kannst du gewerbliche Immobilien abschreiben?
Die Nutzungsdauer bestimmt, wie viel du pro Jahr abschreiben darfst. Je kürzer die Nutzungsdauer, desto mehr kannst du jährlich absetzen. Das ist der Kern der AfA-Tabelle.
- Bei Gebäuden mit Bauantrag nach dem 31. März 1985 gilt eine Nutzungsdauer von 33 Jahren. Das bedeutet eine lineare Abschreibung von 3,0303% pro Jahr.
- Bei Gebäuden mit Bauantrag vor dem 1. April 1985 gilt eine Nutzungsdauer von 50 Jahren. Das sind 2% pro Jahr.
- Bei Gebäuden, die vor 1925 fertiggestellt wurden, darfst du mit 2,5% (40 Jahre) abschreiben.
Diese Zahlen sind nicht verhandelbar. Du kannst nicht einfach entscheiden, dein Gebäude hält 60 Jahre - das Finanzamt akzeptiert nur die Werte aus der offiziellen Tabelle. Es sei denn, du kannst nachweisen, dass das Gebäude technisch schon nach 20 Jahren nicht mehr nutzbar ist. Das ist aber selten und erfordert einen Gutachter.
Die degressive Abschreibung: Was du 2025 noch nutzen kannst
Seit 2023 gibt es eine neue Option: die degressive Abschreibung. Sie ist besonders attraktiv für Neubauten. Statt jedes Jahr gleich viel abzuschreiben, nimmst du im ersten Jahr mehr, dann weniger - und nach sechs Jahren wechselst du auf die lineare Methode.
Die Regel: Du kannst 5% des Gebäudewerts im ersten Jahr absetzen. Im zweiten Jahr 5% vom verbleibenden Wert, und so weiter. Das ist kein Zufall - es ist ein staatlicher Anreiz, um den Immobilienneubau zu fördern.
Beispiel: Du kaufst ein Bürogebäude mit einem Gebäudewert von 600.000 € (ohne Grund und Boden). Mit der degressiven Methode:
- Jahr 1: 5% von 600.000 € = 30.000 € Abschreibung
- Jahr 2: 5% von 570.000 € = 28.500 €
- Jahr 3: 5% von 541.500 € = 27.075 €
- Jahr 4: 5% von 514.425 € = 25.721 €
- Jahr 5: 5% von 488.704 € = 24.435 €
- Jahr 6: 5% von 464.269 € = 23.213 €
Nach sechs Jahren hast du insgesamt 158.944 € abgeschrieben. Danach wechselst du auf die lineare Abschreibung. Bei einem Restwert von 441.056 € und 27 Jahren Restnutzungsdauer würdest du ab Jahr 7 nur noch knapp 16.335 € pro Jahr abschreiben.
Diese Methode ist nur für Neubauten mit Baubeginn zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 erlaubt. Danach fällt sie weg. Wer jetzt baut, hat einen klaren Vorteil.
Wie berechnest du den richtigen Gebäudewert?
Der entscheidende Fehler bei der AfA ist: Du rechnest mit dem Kaufpreis. Das ist falsch. Du musst den Grund- und Bodenanteil abziehen. Nur das Gebäude kann abgeschrieben werden.
Beispiel: Du kaufst ein Gewerbeobjekt für 1,2 Millionen €. Ein Sachverständiger ermittelt, dass 400.000 € auf das Grundstück entfallen. Der Gebäudewert beträgt also 800.000 €. Wenn du jetzt 3% abschreibst, sind das 24.000 € pro Jahr - nicht 36.000 €, wie du es mit dem vollen Kaufpreis gerechnet hättest.
Wie findest du den richtigen Wert? Bei Immobilien unter 1 Million € kannst du oft auf Kaufvertrag und Schätzung vertrauen. Ab 1 Million € verlangt das Finanzamt einen offiziellen Sachverständigengutachten. Das kostet zwischen 1.500 und 5.000 € - aber es verhindert teure Nachzahlungen.
Bei denkmalgeschützten Gebäuden ist es noch komplizierter. Oft sind die Anteile unklar. Dann hilft nur: Bauantrag aus dem Stadtarchiv holen. Viele Investoren haben deswegen jahrelang Streit mit dem Finanzamt.
Was passiert, wenn das Gebäude erst mitten im Jahr fertig wird?
Die Abschreibung beginnt nicht am 1. Januar. Sie beginnt, wenn das Gebäude nutzbar ist - also wenn du es einweist. Wenn du es am 15. September einweist, hast du nur 3,5 Monate im ersten Jahr.
Beispiel: Dein Gebäudewert ist 400.000 €. Die lineare Abschreibung beträgt 3% = 12.000 € pro Jahr. Du hast das Gebäude am 15. September fertiggestellt. Das sind 3,5 Monate. Du rechnest: 12.000 € ÷ 12 Monate = 1.000 € pro Monat. 1.000 € × 3,5 = 3.500 €. Das ist dein Abschreibungsbetrag im ersten Jahr. Die restlichen 8.500 € folgen im nächsten Jahr.
Das Finanzamt prüft genau, wann das Gebäude wirklich genutzt wurde. Keine Schätzung. Kein „wir dachten, es wäre fertig“. Du brauchst eine Einweihungsbescheinigung oder einen Baureifbescheid.
Welche Fehler machen Immobilieninvestoren häufig?
Die häufigsten Fehler sind nicht kompliziert - sie sind einfach zu übersehen.
- Falscher Gebäudewert: Der Grundstücksanteil wird ignoriert. Das ist der größte Fehler - und der, der am häufigsten zu Nachzahlungen führt.
- Sanierung als Betriebsausgabe: Du renovierst die Fassade. Ist das eine Instandhaltung (absetzbar) oder eine Verbesserung (muss zum Gebäudewert hinzugerechnet werden)? Der BFH hat klargestellt: Wenn du den Wert des Gebäudes erhöhst, wird es zur Anschaffungskostenverlängerung. Das bedeutet: Du musst die Kosten über die Restnutzungsdauer abschreiben - nicht sofort.
- Degressive Abschreibung vergessen: Wer ein Neubauobjekt kauft, sollte die 5%-Methode prüfen. Viele tun es nicht - und verpassen die größte Steuerersparnis der letzten 20 Jahre.
- Keine Dokumentation: Du hast keinen Kaufvertrag, keinen Gutachterbericht, keine Einweihungsunterlagen? Dann kannst du die Abschreibung nicht nachweisen. Das Finanzamt lehnt sie ab - und verlangt Steuernachzahlung mit Zinsen.
Die IHK München sagt: 65% aller Prüfungen bei Gewerbeimmobilien laufen auf AfA-Fehler hinaus. Das ist keine Statistik - das ist eine Warnung.
Was ändert sich 2026 und danach?
Die AfA-Tabelle ist nicht statisch. Sie wird weiterentwickelt - und zwar schnell.
Im März 2024 hat das Bundesfinanzministerium eine öffentliche Konsultation gestartet. Es geht um zwei wichtige Fragen:
- Sollten moderne Logistikzentren mit 25 Jahren (4% Abschreibung) abgeschrieben werden? Die Antwort: Ja. Technologisch veralten diese Gebäude schneller als Bürogebäude.
- Sollten Bürogebäude wegen des Homeoffice-Trends von 33 auf 25 Jahre reduziert werden? Das wird diskutiert. Experten rechnen mit einer Anpassung bis 2026.
Langfristig wird es auch um Nachhaltigkeit gehen. Prof. Schuster von der Uni München sagt: „Zertifizierte Green Buildings werden ab 2027 von kürzeren Nutzungsdauern profitieren.“ Das bedeutet: Wer sein Gebäude energieeffizient sanieren lässt, könnte schneller abschreiben. Das ist kein Traum - das ist ein geplanter Schritt der Bundesregierung.
Und dann gibt es noch digitale Infrastruktur: Rechenzentren, Glasfasernetze. Bis 2025 sollen diese in die AfA-Tabelle aufgenommen werden. Sie haben eine Lebensdauer von 10-15 Jahren. Das wird eine neue Klasse von Abschreibungsregeln schaffen.
Was tun, wenn du unsicher bist?
Die AfA-Tabelle ist komplex. Die Regeln ändern sich. Die Finanzämter prüfen strenger. Und der Fehler kostet Geld - oft zehntausende Euro.
Du brauchst nicht alles selbst zu rechnen. Das Bundesfinanzministerium hat seit Januar 2024 einen offiziellen AfA-Rechner online gestellt. Du gibst ein: Kaufpreis, Baujahr, Fertigstellungsdatum, Gebäudewert - und der Rechner sagt dir: linear oder degressiv? Wie viel pro Jahr? Wie lange?
Wenn du eine Immobilie über 1 Million € kaufst - oder ein historisches Gebäude - hol dir einen Steuerberater. Einmalige Beratungskosten von 1.000 € können dir 10.000 € an Nachzahlungen ersparen.
Und vergiss nicht: Die AfA-Tabelle ist kein Hindernis. Sie ist ein Werkzeug. Wer sie nutzt, senkt seine Steuerlast. Wer sie ignoriert, zahlt mehr - und verliert Zeit, Geld und Nerven.
Kommentare
hans eilers
Also ich hab das ganze gelesen... und bin immer noch verwirrt. Warum muss das so kompliziert sein? Einfach sagen: 3% pro Jahr, fertig. Warum so viele Ausnahmen? 🤷♂️
Max Hrihoryev
Hah! Wer das glaubt, kauft sich noch eine Immobilie mit 50-jähriger Nutzungsdauer. Das ist doch reine Propaganda vom Finanzamt! Die wollen nur, dass du länger zahlst. Ich hab ein Gebäude aus 1972 – und es steht noch besser da als viele Neubauten. 33 Jahre? Lachhaft.
Stian Bjelland
Interessant, dass hier nur über Steuern gesprochen wird. Aber was ist mit der Nachhaltigkeit? Ein Gebäude, das 33 Jahre hält, aber kein Fenster hat, das man öffnen kann – ist das wirklich sinnvoll? Vielleicht sollte die AfA-Tabelle nicht nur aus Buchhaltungsgründen, sondern aus Lebensqualität berechnet werden.
Sarah Mertes
OMG ich hab das gerade gelesen und dachte: ENDLICH mal jemand der es verständlich erklärt!! Ich hab letztes Jahr ein Gewerbeobjekt gekauft und dachte, ich kann alles absetzen... neeeein. Grund und Boden? Was ist das?? 😭 Jetzt bin ich total überfordert aber danke für die klare Aufklärung!!
Sonja Duran
Die Darstellung ist inhaltlich ungenau. Es handelt sich nicht um eine 'verbindliche Vorgabe', sondern um eine steuerliche Abschreibungsmethode gemäß § 7 EStG in Verbindung mit der AfA-Tabelle. Die Nutzungsdauer ist eine fiktive, nicht eine physikalische. Wer das nicht versteht, sollte sich mit der Rechtsprechung des BFH beschäftigen, bevor er Investitionsentscheidungen trifft.
Wibke Schneider
Vielen Dank für die detaillierte Übersicht. Besonders der Hinweis auf das Sachverständigengutachten ab 1 Mio. € ist essenziell. Viele kleine Investoren unterschätzen die rechtlichen Konsequenzen einer falschen Bewertung. Eine klare Strukturierung der Themen hat mir sehr geholfen.
christoph reif
Degressive Abschreibung ist der Gamechanger. Wer das nicht nutzt, gibt Geld weg. Punkt.
Agnes Pauline Pielka
Ich frage mich, wie viele Investoren tatsächlich die Einweihungsbescheinigung vorlegen können. In der Praxis ist das oft eine Grauzone. Gibt es Fälle, wo das Finanzamt auf die Baugenehmigung als Ersatz akzeptiert?
Yanick Iseli
In der Schweiz haben wir ähnliche Regelungen, aber mit einer klaren Unterscheidung zwischen Instandhaltung und Verbesserung. Der Hinweis auf den BFH ist richtig – viele verwechseln die Begriffe. Gut, dass Sie das erwähnen.
Markus Rönnholm
Das ist der beste Leitfaden, den ich seit Jahren gelesen habe. Endlich jemand, der nicht nur Zahlen runterbetet, sondern erklärt, warum das alles wichtig ist. Ich hab das mit meinem Steuerberater besprochen – und er war beeindruckt. Danke!
Patrick Carmichael
Die degressive Abschreibung ist nur sinnvoll, wenn du tatsächlich Gewinne erzielst. Wenn du im ersten Jahr Verluste machst, bringt dir die 5%-Methode nichts. Du verpuffst den Abzug. Das sollte erwähnt werden.
Achim Hartmann
Ich hab das gelesen... und jetzt hab ich Kopfschmerzen. 😵💫 Aber zumindest weiß ich jetzt, dass ich einen Steuerberater brauche. Nicht, weil ich es nicht verstehe – sondern weil ich es nicht mehr will verstehen.
Patrick Mortara
33 Jahre? Das ist lächerlich. In 20 Jahren ist das Gebäude technisch tot. Die Tabelle ist veraltet.
Walter Mann
Die Angabe der Abschreibungsraten ist mathematisch inkorrekt. 1/33 ergibt 3,030303...%, nicht 3,0303%. Diese ungenaue Darstellung untergräbt die Glaubwürdigkeit des gesamten Textes. Wer solche Details nicht korrekt darstellt, sollte keine steuerlichen Empfehlungen geben.
Tobias Schmidt
Endlich mal eine deutsche Steuerregelung, die nicht von irgendwelchen EU-Bürokraten erfunden wurde. Die AfA-Tabelle ist typisch deutsch: strukturiert, klar, verlässlich. Wer das nicht nutzt, ist selber schuld. Und ja – wir sind besser als die anderen.
Per Olav Breivang
Hm, interessant. Ich hab neulich nen alten Laden in Oslo gekauft – da war die Abschreibung total anders. Aber ich find’s cool, dass hier so genau drauf geschaut wird. Vielleicht kann man das hier auch in Norwegen übernehmen?
Karoline Aamås
DEGRESSIVE ABSCHREIBUNG = GRATIS GELD VOM STAAT. Wenn du ein Neubau hast und das nicht nutzt, bist du ein Steuerverlierer. Punkt. Ich hab das letztes Jahr gemacht – 30k im ersten Jahr. Mein Steuerberater hat fast geweint. 😎
Max Hrihoryev
Du sagst, die Tabelle ist veraltet? Genau! Und deshalb wird sie 2026 geändert. Aber bis dahin: Wer die alte Regel nutzt, hat mehr Abschreibung als der, der auf 25 Jahre umstellt. Also: jetzt bauen, nicht warten. Ich hab’s getan – und lache jetzt in die Runde.