Wenn du eine Immobilie kaufst oder bauen willst, hörst du oft: "Die Baukosten steigen, also werden auch die Preise steigen." Klingt logisch - aber ist es auch wirklich so? Die Wahrheit ist komplizierter, als viele glauben. Der Baukostenindex und die Immobilienpreise bewegen sich zwar oft in dieselbe Richtung, aber nicht immer gleich schnell, nicht immer gleichzeitig und nie nur wegen einer einzigen Zahl.
Was ist der Baukostenindex - und was misst er wirklich?
Der Baukostenindex ist kein Preis für Häuser. Er misst, was Bauunternehmen für ihre Arbeit und Materialien ausgeben: Löhne für Maurer, Beton, Ziegel, Dämmstoffe, Energie, Maschinenbenzin - alles, was nötig ist, um ein Haus zu bauen. Wichtig: Er ignoriert Gewinne der Baufirmen, Verwaltungskosten und den Grundstückspreis. Er sagt also: "Wie viel kostet es, ein Haus zu bauen, wenn man alles neu einkauft?"
Im November 2025 stiegen die Baukosten für Wohngebäude im Vergleich zum Vorjahr um 3,2 %. Das ist viel - aber nicht so viel wie viele denken. Denn die Realität für Bauherren ist härter. Ein Nutzer auf Reddit schreibt: "Meine Kosten für den Rohbau sind seit 2023 um 28 % gestiegen, obwohl der Index nur 19,5 % anzeigt." Warum? Weil der Index durchschnittliche Preise aus vielen Projekten nimmt - und nicht den Preis, den du als Einzelner zahlst. Wenn du 2024 einen Bauvertrag unterschrieben hast, aber erst 2026 baust, hast du oft schon 20-30 % mehr gezahlt, bevor der offizielle Index das überhaupt erfasst hat.
Der Baupreisindex - der andere Indikator, den du kennen musst
Nicht zu verwechseln mit dem Baukostenindex: Der Baupreisindex zeigt, was Bauunternehmen tatsächlich für ein fertiges Haus verlangen. Er beinhaltet also auch Gewinnmargen, Verwaltungskosten und manchmal sogar die Kosten für Baugenehmigungen. Er ist der direkte Vorgänger der Immobilienpreise - aber auch er ist kein Endpreis.
Im Jahr 2026 liegt der Baupreisindex bei 22,64, das ist ein Anstieg von 3,26 % gegenüber 2025. Kiel Economics prognostiziert für 2026 einen weiteren Zuwachs von 2,5 %. Klingt nach stabil - aber schau dir die Zahlen von 2022 an: Damals stiegen die Baupreise für neue Wohngebäude um 16,3 %. Die aktuelle Entwicklung ist also moderater - aber nicht ruhig. Und sie reagiert verzögert. Ein Preis für Stahl oder Dämmung steigt im Juli - der Baupreisindex zeigt das erst im Oktober. Du als Käufer zahlst aber schon im August mehr.
Immobilienpreise - das ist der Preis, den du bezahlst
Die Immobilienpreise sind etwas anderes. Sie beinhalten nicht nur das Bauwerk, sondern auch den Boden, auf dem es steht. Ein Haus in München kostet nicht nur mehr, weil es teurer zu bauen ist - sondern weil das Grundstück selbst ein Vermögen wert ist. Der Häuserpreisindex misst genau das: den Endpreis für schlüsselfertige Wohnungen und Häuser - egal, ob neu oder alt, ob selbst genutzt oder vermietet.
Im zweiten Quartal 2025 stiegen die Immobilienpreise deutschlandweit um 3,2 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Aber das ist ein Durchschnitt. In Frankfurt liegen die Preise bei 3.645 €/m², in Hamburg bei 3.629 €/m². In Dresden sind es nur 3.095 €/m², in Hannover sogar 2.521 €/m². Das bedeutet: Die Baukosten sind vielleicht ähnlich - aber die Preise unterscheiden sich dramatisch. Ein Haus in der Stadt ist teurer, weil es begehrt ist - nicht weil es teurer zu bauen ist.
Die Korrelation: Es gibt sie - aber sie ist nicht linear
Ja, es gibt eine Verbindung zwischen Baukosten und Immobilienpreisen. Wenn Beton und Arbeitskräfte teurer werden, steigen auch die Preise für Neubauten. Aber die Beziehung ist nicht wie ein direkter Schalter. Sie ist ein komplexes Netzwerk.
Ein Prozent freie Kapazität bei Bauunternehmen senkt den Baupreisauftrieb um 0,1 Prozentpunkte. Warum? Weil wenn weniger Bauherren auf dem Markt sind, die Firmen nicht so viel zahlen müssen. Sie senken ihre Gewinnmargen, um Aufträge zu bekommen. Das spiegelt sich nicht im Baukostenindex wider - aber im Endpreis.
Und dann gibt es noch die Zinsen. Seit 2022 sind die Zinsen gestiegen - und das hat die Nachfrage gedämpft. Aber jetzt, 2026, kehrt die Nachfrage zurück. Menschen, die lange gewartet haben, kaufen jetzt. Die Mieten steigen - und das treibt Leute dazu, zu kaufen. Das ist ein stärkerer Treiber als die Baukosten. Mirjam Mohr von Interhyp sagt es klar: "Die starke Nachfrage nach Wohneigentum in den Metropolen und der angespannte Mietmarkt sind die Haupttreiber für 2026."
Ein Haus mit KfW-55-Effizienz kostet 2026 durchschnittlich 8,7 % mehr als ein konventionelles Haus. Aber es verkauft sich schneller. Die Nachfrage nach Energieeffizienz treibt die Preise - unabhängig von den Baupreisen.
Warum die offiziellen Zahlen dich täuschen können
Der Baukostenindex wird jährlich aktualisiert. Die Realität ändert sich monatlich. Ein Nutzer aus München schreibt im Finanztip-Forum: "Ich musste 12 % mehr zahlen als im Angebot von vor 6 Monaten - die Bauunternehmen rechnen die gestiegenen Materialkosten sofort um, während der offizielle Index erst mit Verzögerung reagiert."
Das ist der Kern: Der Index ist ein historischer Durchschnitt. Du lebst in der Gegenwart. Wenn du 2026 ein Haus bauen willst, musst du nicht wissen, wie viel es 2025 kostete - du musst wissen, wie viel es heute kostet. Und heute kostet es mehr. Viel mehr.
Und dann gibt es noch den Fertighausmarkt. 2025 wurden 15,5 % weniger Fertighäuser gebaut als 2023. Warum? Weil die Kosten für vorgefertigte Elemente explodiert sind. Lieferengpässe, höhere Transportkosten, steigende Energiepreise - alles hat den Fertigbau teurer gemacht. Aber der Index erfasst das nur mit Verzögerung. Du als Bauherr merkst es sofort - und du zahlst es.
Was bedeutet das für dich als Käufer oder Bauherr?
Wenn du planst, ein Haus zu bauen, dann ignorierst du den Baukostenindex nicht - aber du verlässt dich auch nicht darauf.
- Frage Bauunternehmen nach ihren aktuellen Preisen - nicht nach dem Index.
- Verlange ein Festpreisangebot mit klarer Gültigkeitsdauer - mindestens 6 Monate.
- Rechne mit einer Bauzeit von 14-16 Monaten - und mit steigenden Kosten während dieser Zeit.
- Wenn du auf Zinsen wartest: Denk zweimal nach. Die Zinsen könnten fallen - aber die Baukosten steigen weiter. Die Wahrscheinlichkeit, dass du später mehr zahlst, ist höher.
- Investiere in Energieeffizienz. Die Förderung kommt zurück - und die Immobilie wird später wertvoller.
Finanzierungsberater empfehlen seit 2025 vermehrt variable Zinsen mit 5-10 Jahren Laufzeit. 62 % der neuen Kredite haben diese Form. Warum? Weil du flexibel bleiben musst. Der Markt bewegt sich zu schnell für lange Bindungen.
Die Zukunft: Was kommt 2027 und danach?
Die Bundesregierung plant ab 2026 einen dynamischen Baukostenindex, der quartalsweise aktualisiert wird. Das ist ein großer Schritt. Bisher reagierte der Index zu langsam - und das hat viele Bauherren überrascht. Mit quartalsweisen Updates wird die Transparenz steigen.
Langfristig erwartet Kiel Economics eine Entspannung ab 2027, wenn die Auslastung der Bauunternehmen sinkt. Aber ab 2028 könnte eine neue Welle kommen - durch steigende Nachfrage, demografischen Druck und den Bedarf an klimagerechtem Wohnraum.
Die Deutsche Bundesbank warnt: In Ballungsräumen wie München (11,4) oder Frankfurt (9,8) liegt die Immobilienpreis-Einkommens-Relation weit über dem EU-Durchschnitt von 6,2. Das ist nicht nachhaltig. Irgendwann muss sich das anpassen - aber wann? Niemand weiß es.
Prof. Dr. Christoph M. Schmidt vom RWI sagt es klar: "Die Korrelation zwischen Baukosten und Immobilienpreisen ist nicht linear. Sie wird durch Standort, Zinsen und Regulierung modifiziert. Eine einfache Extrapolation ist methodisch nicht zulässig."
Das ist die Wahrheit. Du kannst den Baukostenindex nicht als Glaskugel benutzen. Aber du kannst ihn als Kompass nutzen - wenn du weißt, wo du wirklich hingehst.
Steigen Immobilienpreise, weil die Baukosten steigen?
Nicht nur. Baukosten sind ein Faktor - aber nicht der wichtigste. Der Grundstückspreis, die Nachfrage nach Wohnraum, die Zinsen und die Energieeffizienz spielen eine größere Rolle. In Ballungsräumen steigen die Preise vor allem, weil es zu wenig Wohnungen gibt - nicht weil Beton teurer wird.
Soll ich auf fallende Zinsen warten, bevor ich baue?
Nein. Die Zinsen könnten fallen - aber die Baukosten steigen weiter. Die Erfahrung der letzten Jahre zeigt: Wer auf Zinsen wartet, zahlt meistens mehr für das Haus. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Baukosten weiter steigen, ist höher als die, dass die Zinsen stark fallen.
Warum steigen Fertighäuser so stark in der Preisentwicklung?
Fertighäuser sind anfällig für Lieferengpässe und Materialpreise, weil sie auf vorgefertigte Elemente angewiesen sind. Seit 2023 sind die Kosten für diese Elemente stark gestiegen - und die Bauindizes erfassen das nur mit Verzögerung. Das macht Fertighäuser teurer als traditionell gebaute Häuser, obwohl sie eigentlich günstiger sein sollten.
Wie verlässlich ist der Baupreisindex für meine Planung?
Er ist ein guter Richtwert - aber kein Maßstab. Der Index zeigt, wie sich der Markt im Durchschnitt entwickelt. Du als Einzelner bist nicht der Durchschnitt. Frag Bauunternehmen nach konkreten Angeboten, vergleiche mehrere Angebote und verlange eine lange Gültigkeitsdauer. Der Index hilft dir, den Trend zu verstehen - nicht, deinen Preis zu berechnen.
Warum steigen Bestandsimmobilien stärker als Neubauten?
Weil es zu wenig Neubauten gibt. 2025 wurden nur 287.000 neue Wohngebäude genehmigt - das ist 18,7 % unter dem Durchschnitt der Jahre 2015-2019. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch - aber die Neubautätigkeit bleibt niedrig. Deshalb steigen die Preise für Bestandsimmobilien stärker. Wer ein Haus will, muss sich mit dem vorhandenen Angebot begnügen - und dafür mehr bezahlen.
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