Was ist ein Erbbaurecht wirklich?
Ein Erbbaurecht ist kein Kauf des Grundstücks, sondern das Recht, darauf ein Haus zu bauen oder zu bewohnen - ohne es zu besitzen. Der Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsgeber) bleibt Besitzer des Bodens, während der Erbbaurechtsnehmer das Gebäude errichtet, nutzt und später vererben kann. Es ist kein Mietvertrag, sondern ein dingliches Recht, das im Grundbuch eingetragen wird. Seit über 100 Jahren wird es in Deutschland genutzt, vor allem von Kirchen, Kommunen oder privaten Eigentümern, die ihr Grundstück nicht verkaufen wollen, aber trotzdem Einkünfte generieren möchten.
Wie funktioniert das Erbbaurecht in der Praxis?
Der Erbbaurechtsvertrag legt fest, wie lange das Recht gilt - meist 60 bis 100 Jahre. Der Erbbaurechtsnehmer zahlt dafür jährlich einen Erbbauzins, der zwischen 3 und 5 Prozent des Bodenwertes liegt. Bei einem Grundstück im Wert von 200.000 Euro sind das 6.000 bis 10.000 Euro pro Jahr. Das klingt viel, aber es ist eine regelmäßige Einnahme, die über Jahrzehnte fließt. Nach Ablauf der Laufzeit geht das Grundstück mit dem darauf stehenden Haus zurück an den ursprünglichen Eigentümer - meist gegen eine Entschädigung, die im Vertrag festgelegt ist.
Vorteil 1: Langfristige Einkünfte ohne Verkauf
Stell dir vor, du hast ein Grundstück in Kassel, das du nicht verkaufen willst, aber auch nicht selbst bebauen kannst. Mit einem Erbbaurecht bekommst du über 99 Jahre hinweg jährliche Zahlungen - ohne je dein Grundstück zu verlieren. Bei einem Zins von 4 % auf 300.000 Euro Grundstückswert sind das 12.000 Euro pro Jahr. Nach 99 Jahren hast du 1.188.000 Euro eingenommen - fast viermal so viel wie der ursprüngliche Wert. Das ist kein einmaliger Verkaufserlös, sondern eine Art Rente aus deinem Grundstück. Viele ältere Eigentümer nutzen genau das: Sie bleiben in ihrer Wohnung, bekommen Geld und geben das Grundstück nicht aus der Familie.
Vorteil 2: Sicherheit durch rechtliche Absicherung
Ein Erbbaurecht ist im Grundbuch eingetragen. Das bedeutet: Es ist rechtlich bindend, auch wenn du stirbst oder das Grundstück vererbst. Der Erbbaurechtsnehmer kann das Recht verkaufen, vererben oder sogar mit einer Hypothek belasten - wie ein echtes Grundstück. Der Erbbaurechtsgeber hat also keine Angst vor plötzlichem Verlust. Der Vertrag muss notariell beglaubigt werden, und alle Regeln - Zins, Laufzeit, Rückgabe, Baurechte - sind schriftlich festgehalten. Das reduziert Streit. Laut Bundesnotarkammer werden 92 % aller Erbbaurechtsverträge von Notaren beglaubigt. Das ist kein Zufall. Es ist die sicherste Form, Grundstückswert langfristig zu nutzen.
Nachteil 1: Kein Kapital aus dem Verkauf
Wenn du dein Grundstück verkaufst, bekommst du sofort 300.000 Euro auf dem Konto. Mit Erbbaurecht bekommst du jährlich 12.000 Euro - aber erst nach Jahren. Wer dringend Geld braucht, ist hier falsch. Wer plant, in den Ruhestand zu gehen und keine große Summe braucht, aber eine sichere Einkommensquelle will, ist richtig. Aber: Wenn du dein Grundstück verkaufen würdest, könntest du das Geld investieren - etwa in Aktien oder Renten. Mit Erbbaurecht verlierst du diese Option. Es ist eine Entscheidung zwischen Liquidität und Dauer.
Nachteil 2: Inflation frisst den Zins
Ein großer Fehler, den viele machen: Sie vereinbaren einen festen Erbbauzins. 4 % von 200.000 Euro sind 8.000 Euro - klingt gut. Aber was passiert, wenn die Inflation 5 % pro Jahr beträgt? Nach 30 Jahren sind 8.000 Euro nur noch halb so viel wert. Nach 60 Jahren ist es kaum noch etwas. Die Deutsche Sparkasse hat berechnet: Bei 3 % Inflation über 60 Jahre sinkt die reale Kaufkraft der Zinszahlungen um 83 %. Deshalb ist heute fast jeder neue Vertrag mit einer dynamischen Anpassungsklausel versehen. Der Zins wird jährlich an die Inflation angepasst. 2021 war das nur bei 12 % der Verträge der Fall. 2023 sind es schon 57 %. Wer heute ein Erbbaurecht abschließt, muss darauf achten: Kein fester Zins! Nur dynamisch ist sicher.
Nachteil 3: Streit um das Gebäude am Ende
Am Ende der Laufzeit muss das Haus zurückgegeben werden. Aber in welchem Zustand? Wer hat renoviert? Wer hat die Dachdeckung gewechselt? Wer hat die Heizung ersetzt? In 37 % der Rechtsstreitigkeiten geht es genau darum. Der Vertrag muss genau regeln: Welche Instandhaltungen sind Pflicht? Wer zahlt für größere Reparaturen? Wer bekommt was zurück? Ohne klare Regelung läuft das auf eine lange Gerichtsverhandlung hinaus. Ein Nutzer auf Reddit berichtete, dass ihn die Durchsetzung eines Vertrags 8.500 Euro an Anwaltskosten gekostet hat - obwohl der Vertrag klar war. Das zeigt: Rechtssicherheit kostet Geld. Und wer nicht professionell beraten wird, zahlt später doppelt.
Was kostet ein Erbbaurecht wirklich?
Die Kosten für den Erbbaurechtsgeber sind überraschend niedrig. Die Grundbucheintragung kostet durchschnittlich 420 Euro. Der Notar nimmt je nach Grundstückspreis - bei 200.000 Euro sind das etwa 1.500 bis 2.000 Euro. Dazu kommt die rechtliche Beratung: Laut Deutsche Sparkasse zahlen 82 % der Eigentümer mindestens 1.200 Euro für eine fachkundige Prüfung des Vertrags. Insgesamt liegt der Aufwand bei etwa 3.000 bis 4.000 Euro. Das klingt viel, aber im Vergleich zu 1,2 Millionen Euro Einkünften über 99 Jahre ist es ein kleiner Preis für Sicherheit. Wer spart, riskiert später mehr.
Wer nutzt das Erbbaurecht heute?
Die meisten Erbbaurechtsgeber sind über 60 Jahre alt - 68 %, laut TU München. Sie haben ein Grundstück, das sie nicht mehr nutzen können, aber nicht verkaufen wollen. Sie wollen keine Umzüge, keine Belastung für die Kinder, aber eine stabile Einkommensquelle im Alter. Gleichzeitig steigt die Nachfrage in Ballungsräumen. In Berlin, München oder Frankfurt kostet ein Quadratmeter Grundstück über 587 Euro. Wer ein Haus bauen will, kann sich das oft nicht leisten. Mit Erbbaurecht kann er das Gebäude finanzieren, ohne das Grundstück kaufen zu müssen. Das macht es für junge Familien attraktiv - und für Grundstückseigentümer lukrativ.
Was ändert sich 2026?
Seit 2022 ist die maximale Laufzeit von 99 auf 100 Jahre erhöht worden - ein kleiner, aber symbolischer Schritt. Die Inflation der letzten Jahre hat viele Eigentümer wachgerüttelt. Wer heute ein Erbbaurecht abschließt, lässt sich nicht mehr auf feste Zinsen ein. Die Bundesbank schätzt das Volumen des Marktes auf 12,7 Milliarden Euro - und er wächst jährlich um 4,3 %. Experten prognostizieren bis 2030 ein weiteres Wachstum von 35 %. Warum? Weil Grundstückspreise weiter steigen, und immer mehr Menschen nach bezahlbarem Wohnraum suchen - ohne den Boden kaufen zu müssen. Das Erbbaurecht wird kein Nischenmodell mehr. Es wird zur Standardlösung für Eigentümer, die langfristig denken.
Was solltest du tun, wenn du ein Erbbaurecht in Erwägung ziehst?
- Prüfe, ob du auf einen einmaligen Verkaufserlös verzichten kannst - oder ob du Geld brauchst, das du jetzt brauchst.
- Verlange immer eine dynamische Erbbauzinsanpassung - an die Inflation gebunden.
- Laufzeit: 60 Jahre ist kurz, 90-100 Jahre ist sicherer.
- Vertrag: Lass ihn von einem Immobilienrechtler prüfen - nicht vom Notar allein.
- Definiere genau: Wer macht was am Haus? Wer zahlt Dach, Heizung, Fassade?
- Rechne aus: Was ist der Barwert der zukünftigen Zahlungen? Ist es mehr wert als ein Verkauf?
Ein Erbbaurecht ist kein Trick. Es ist ein Werkzeug. Und wie jedes Werkzeug - es ist gut, wenn du weißt, wie man es benutzt. Wenn du es falsch anwendest, schadest du dir selbst. Wenn du es richtig nutzt, bekommst du eine sichere, langfristige Einkommensquelle - ohne dein Grundstück zu verlieren. In einer Zeit, in der Immobilien immer teurer werden, ist das mehr als eine Option. Es ist eine kluge Strategie.
Ist das Erbbaurecht dasselbe wie eine Miete?
Nein. Bei einer Miete hast du einen zeitlich begrenzten Vertrag, der jederzeit gekündigt werden kann. Beim Erbbaurecht handelt es sich um ein dingliches Recht, das im Grundbuch eingetragen ist. Es läuft über Jahrzehnte, ist vererbbar und kann veräußert werden. Der Erbbaurechtsnehmer ist quasi der Eigentümer des Gebäudes - nur nicht des Bodens.
Kann ich das Erbbaurecht verkaufen?
Ja. Das Erbbaurecht ist veräußerbar und vererbbar. Du kannst es an deine Kinder vererben oder an einen Dritten verkaufen - ähnlich wie eine Immobilie. Der neue Erbbaurechtsnehmer übernimmt dann alle Rechte und Pflichten aus dem Vertrag. Der Grundstückseigentümer muss zustimmen, wenn das im Vertrag vereinbart ist - das ist aber Standard.
Was passiert, wenn der Erbbaurechtsnehmer die Zahlungen nicht mehr leistet?
Der Vertrag enthält meist eine Kündigungs- und Rücknahmeklausel. Wenn die Zahlungen länger als drei Monate ausbleiben, kann der Erbbaurechtsgeber kündigen. Das Grundstück und das Gebäude gehen dann zurück - aber oft mit Anspruch auf Entschädigung für das Gebäude. Der Prozess ist rechtlich komplex und kostet in der Regel 5.000 bis 10.000 Euro an Anwaltskosten. Deshalb ist eine sorgfältige Prüfung der Kreditwürdigkeit des Erbbaurechtsnehmers vor Vertragsabschluss entscheidend.
Wie hoch ist der Erbbauzins normalerweise?
Der Erbbauzins liegt typischerweise zwischen 3 und 5 Prozent des Bodenwertes pro Jahr. In teuren Städten wie München oder Frankfurt kann er bis zu 6 % betragen. Wichtig ist: Der Zins muss dynamisch sein - also jährlich an die Inflation angepasst werden. Ein fester Zins von 4 % ist heute fast immer ein Fehler, weil die Kaufkraft der Zahlungen im Laufe der Zeit stark schrumpft.
Kann ich ein Erbbaurecht auch für ein bestehendes Haus einrichten?
Ja. Das ist sogar häufig der Fall. Viele Eigentümer haben ein Haus, das auf einem Grundstück steht, das sie nicht besitzen - etwa weil es von der Stadt oder einer Kirche stammt. In solchen Fällen kann ein bestehendes Gebäude in ein Erbbaurecht überführt werden. Dazu wird ein neuer Vertrag aufgesetzt, der das bestehende Gebäude als Erbbaurechtseintragung definiert. Die Laufzeit beginnt dann neu - meist mit 60 bis 99 Jahren.
Kommentare
Marcelo Mermedo
Ich hab letztes Jahr mein Elternhaus als Erbbaurecht vergeben – und ja, es fühlt sich an wie eine Rente ohne Arbeitszeiten 🤑 Die 12k/Jahr fließen seit 3 Jahren stabil rein, und ich hab das Grundstück noch. Kein Stress, kein Verkauf, kein Umzug. Wer das nicht probiert hat, verpasst was. 💪