Wenn du eine Immobilie als Investition erwägst, stehst du vor einer grundlegenden Entscheidung: Ferienwohnung oder Langzeitmiete? Beide Formen haben ihre Vorteile - aber nur wer die Zahlen kennt, weiß, welche wirklich mehr Geld bringt. In Deutschland, besonders in Regionen wie der Ostsee, dem Schwarzwald oder den Alpen, boomen Ferienimmobilien. Gleichzeitig steigen die Mieten in Großstädten weiter an. Doch was ist wirklich rentabler? Hier kommt der Vergleich mit echten Zahlen, nicht mit Werbeversprechen.
Wie viel Geld verdienst du mit einer Ferienwohnung?
Ferienwohnungen klingen verlockend: Hohe Nächte, volle Kalender, Urlauber, die bereit sind, für eine Woche 150 Euro pro Nacht zu zahlen. Aber wie viel bleibt am Ende übrig? Ein konkretes Beispiel aus der Ostsee: Eine 60 Quadratmeter große Wohnung kostet 450.000 Euro. Dazu kommen 38.250 Euro Nebenkosten und 16.065 Euro Maklerprovision. Die Gesamtinvestition liegt bei 504.315 Euro. Die Jahresmieteinnahmen betragen etwa 15.800 Euro - das ergibt eine Bruttorendite von 3,14 Prozent. Klingt niedrig? Nicht, wenn du die Kosten abziehst.
Die Nettorendite ist der entscheidende Wert. Sie berücksichtigt Instandhaltung, Steuern, Abschreibungen und sogar deine eigene Nutzung. Wenn du die Wohnung 14 Tage im Jahr selbst nutzt und dafür 95 Euro pro Tag an Kosten ansetzt (was realistisch ist, wenn du sonst im Hotel übernachten würdest), sinkt die Mieteinnahme leicht. Aber: Die Steuern auf diese Einnahme sind geringer, weil du Abschreibungen und Zinsen absetzen kannst. Das Ergebnis? Eine Netto-Rendite von 3,22 Prozent - und das ohne Berücksichtigung der Tilgung. Wenn du den Kredit abbezahlt hast, ist die Rendite deutlich höher. Experten sprechen von 6 Prozent und mehr, wenn die Auslastung über 200 Tagen pro Jahr liegt. In der Hochsaison, besonders in Skiregionen oder an der Nordsee, ist das machbar. Die durchschnittliche Auslastung liegt bei 23 Wochen pro Jahr - das ist weniger, als viele denken.
Ein zweites Beispiel: Eine kleinere Wohnung in Wittdün auf Amrum mit 75 Euro pro Nacht und 300 Tagen Auslastung bringt 22.500 Euro Jahresmiete. Hier wäre ein Kaufpreis von 225.000 Euro ideal - das entspricht dem Faustregel von 10-facher Jahresmiete. Wenn du mehr bezahlst, wird die Rendite dünn. Und vergiss nicht: Instandhaltung kostet 10 bis 15 Euro pro Quadratmeter und Jahr. Bei 60 Quadratmetern sind das 600 bis 900 Euro. Dazu kommen Reinigung, Wäsche, Reparaturen, Online-Portale wie Airbnb, die bis zu 20 Prozent Provision nehmen. Wer das nicht einrechnet, rechnet falsch.
Langzeitmiete: Die stabile, aber langsamere Rendite
Langzeitmieten sind weniger spektakulär - aber oft sicherer. In den 50 größten deutschen Städten liegt die durchschnittliche Mietrendite bei 4 Prozent. In Berlin: 3,33 Prozent. In Köln: 3,53 Prozent. Warum so niedrig? Weil die Kaufpreise hoch sind. Eine 70-Quadratmeter-Wohnung in Berlin kostet heute oft mehr als 400.000 Euro. Die Miete? 1.200 Euro. Das ergibt 20,5 Prozent der Kaufsumme - also nur 2,46 Prozent Rendite. In München oder Hamburg ist es ähnlich.
Aber schau mal in die B-Lagen: Chemnitz führt das Ranking mit 5,85 Prozent Rendite. Hagen: 5,17 Prozent. Wuppertal: 5,08 Prozent. Hier kostet ein Quadratmeter zwischen 1.300 und 2.100 Euro. Die Mieten steigen zwar, aber nicht so stark wie die Preise. Das ist der Haken: Hohe Rendite, aber auch höheres Risiko. Leerstand ist real. Mieter wechseln öfter. Sanierungsbedarf ist größer. In Wuppertal stieg die Rendite um 0,35 Prozentpunkte - das klingt wenig, ist aber der größte Zuwachs im ganzen Land. Warum? Weil die Preise stagnieren, während die Mieten leicht steigen. Das ist eine gute Nachricht für Investoren, die keine Luxuswohnung brauchen, sondern eine funktionierende, bezahlbare Immobilie.
Die Vorteile von Langzeitmieten liegen klar auf der Hand: Keine saisonalen Schwankungen. Keine Reinigungskosten pro Gast. Keine Buchungsplattformen. Keine Verwaltungsaufwand. Du hast einen Mieter, der monatlich zahlt - und das über Jahre. Die Miete ist oft stabil, und du kannst sie alle zwei Jahre an die Inflation anpassen. Die Rendite ist niedriger als bei einer perfekt ausgelasteten Ferienwohnung - aber sie ist berechenbar. Und das ist Gold wert.
Die Kosten: Was du wirklich bezahlst
Beide Modelle haben ähnliche Anschaffungskosten: Kaufpreis, Grunderwerbssteuer (5-6,5 Prozent je nach Bundesland), Notarkosten, Maklerprovision (3-4 Prozent). Aber danach geht es auseinander.
- Ferienwohnung: Du brauchst einen Reinigungsservice, Wäsche- und Handtuchwechsel, Reparaturen nach jedem Gast, möglicherweise einen Hausmeister, eine 24/7-Telefonhotline, Steuern auf Mieteinnahmen, und du musst dich um die Buchungsplattformen kümmern. Die Instandhaltung kostet 10-15 Euro pro Quadratmeter jährlich - das ist doppelt so viel wie bei einer Langzeitwohnung.
- Langzeitmiete: Du zahlst jährlich 1-2 Prozent der Immobilienwertes für Instandhaltung, baust eine Rücklage für Dach, Heizung, Fenster auf, und du hast nur alle paar Jahre einen Mieterwechsel. Die Kosten sind vorhersehbar. Du brauchst keinen Service-Provider, keine Online-Plattform, keine saisonale Werbung.
Und dann gibt es noch die Steuern. Bei Ferienwohnungen musst du Einkommensteuer auf die Miete zahlen - aber du kannst Abschreibungen, Zinsen, Instandhaltung, Versicherung und sogar die Reisekosten für die Kontrolle der Wohnung absetzen. Das senkt deine Steuerlast. Bei Langzeitmieten ist das auch möglich - aber die Abschreibung ist langsamer, weil die Immobilie nicht als „touristische Nutzung“ gilt. Die Steuervorteile sind bei Ferienwohnungen also deutlich größer - aber nur, wenn du die Buchführung sauber hältst.
Die Auslastung: Ein Schlüssel, den viele unterschätzen
Die meisten Ferienwohnungen werden nur 23 Wochen pro Jahr vermietet. Das ist nicht viel. Wenn du 52 Wochen hättest, wäre die Rendite fantastisch. Aber in der Nebensaison, besonders im Winter, sind viele Regionen leer. Selbst an der Ostsee: Im November, Dezember und Januar sind die Buchungen minimal. Du kannst das nicht ignorieren. Wenn du 150 Tage im Jahr vermietest, ist das eine gute Auslastung. 200 Tage sind sehr gut. 300 Tage? Nur in wenigen Top-Lagen möglich - und dann nur mit Premium-Ausstattung.
Langzeitmieter dagegen bleiben 12 Monate. Du hast keinen Leerstand, solange du einen guten Mieter hast. Und wenn er geht? Dann dauert es drei bis vier Monate, bis du einen neuen findest. Das ist viel weniger als bei einer Ferienwohnung, die drei Monate lang unvermietet bleibt, weil niemand im März auf die Insel will.
Was bringt dir mehr: Sicherheit oder Rendite?
Wenn du eine Immobilie als passive Einkommensquelle siehst, ist die Langzeitmiete die klügere Wahl. Du hast stabile Einnahmen, wenig Aufwand, und du kannst die Wohnung über Jahre hinweg halten. Die Rendite ist niedriger, aber du verlierst auch weniger. Du brauchst keine App, keinen Service, keine Buchungspläne. Du bist einfach Vermieter - und das ist genug.
Wenn du mehr Risiko eingehen willst, mehr Aufwand magst und in einer Region mit starkem Tourismus bist - dann ist die Ferienwohnung das Richtige. Mit 6 Prozent Rendite und der Möglichkeit, die Immobilie selbst zu nutzen, kann sie sehr attraktiv sein. Aber nur, wenn du die Zahlen wirklich durchrechnest. Viele kaufen eine Ferienwohnung, weil sie selbst gerne dorthin fahren. Aber wenn du sie nicht vermietest, zahlt sie sich nie aus.
Ein letzter Tipp: Rechne mit der niedrigsten möglichen Auslastung. Wenn du annimmst, dass deine Wohnung nur 150 Tage im Jahr vermietet wird, und die Rendite immer noch über 4 Prozent liegt - dann ist es eine gute Investition. Wenn du nur 100 Tage rechnest und die Rendite unter 3 Prozent fällt - dann solltest du nachdenken.
Die Entscheidung: Welche Immobilie passt zu dir?
- Wähle Ferienwohnung, wenn: Du in einer Tourismusregion lebst oder eine zweite Wohnung hast, du bereit bist, Zeit für Verwaltung aufzuwenden, du eine hohe saisonale Auslastung erwartest, und du die Steuervorteile nutzen willst.
- Wähle Langzeitmiete, wenn: Du eine sichere, langfristige Rendite willst, du wenig Aufwand magst, du in einer Stadt mit stabilen Mieten wohnst, und du keine saisonalen Schwankungen ertragen kannst.
Es gibt keinen „besseren“ Typ. Nur den, der zu deiner Lebenssituation passt. Die meisten erfolgreichen Investoren haben beides: Eine Langzeitmiete für Sicherheit und eine Ferienwohnung für höhere Rendite - aber nur, wenn sie die Zahlen kennen.
Wie hoch ist die durchschnittliche Rendite einer Ferienwohnung in Deutschland?
Die durchschnittliche Bruttorendite für Ferienwohnungen in Deutschland liegt zwischen 3,14 und 6,86 Prozent, abhängig von Lage, Ausstattung und Auslastung. In Tourismusregionen wie der Ostsee, dem Schwarzwald oder den Alpen erreichen gut verwaltete Objekte 5-6 Prozent. Die Netto-Rendite nach allen Kosten und Steuern liegt meist zwischen 2,9 und 3,5 Prozent - aber mit Eigenutzung und Abschreibungen kann sie auf bis zu 7,7 Prozent steigen.
Ist eine Langzeitmiete in Berlin noch rentabel?
In Berlin liegt die durchschnittliche Mietrendite bei 3,33 Prozent - das ist niedrig, aber nicht unrentabel. Die Rendite ist gering, weil die Kaufpreise stark gestiegen sind. Wenn du eine Wohnung für unter 400.000 Euro findest und die Miete bei 1.200 Euro liegt, ist die Rendite knapp über 3 Prozent. Das ist sicher, aber nicht spektakulär. In B-Lagen wie Chemnitz oder Hagen liegen die Renditen deutlich höher - über 5 Prozent - aber mit mehr Risiko.
Wie viel kostet die Instandhaltung einer Ferienwohnung?
Die Instandhaltungskosten für eine Ferienwohnung liegen bei 10 bis 15 Euro pro Quadratmeter und Jahr. Das bedeutet: Bei einer 60-Quadratmeter-Wohnung sind das 600 bis 900 Euro pro Jahr. Dazu kommen Reinigung, Wäsche, Reparaturen, Plattformgebühren und möglicherweise einen Hausmeister. Das macht die Kosten deutlich höher als bei einer Langzeitmiete, wo du nur 1-2 Prozent der Immobilienwertes jährlich für Instandhaltung einplanst.
Kann ich mit einer Ferienwohnung meinen Kredit abbezahlen?
Ja, das ist möglich - aber nur, wenn du eine hohe Auslastung hast und die Mieteinnahmen über den Kreditlasten liegen. Bei einer Rendite von 6 Prozent und einem Kredit mit 3-4 Prozent Zinsen und 1-2 Prozent Tilgung ist das machbar. Viele Investoren nutzen die Mieteinnahmen, um den Kredit komplett zu tilgen, ohne zusätzliches Geld einzuzahlen. Wichtig ist: Du musst mit realistischen Auslastungsquoten rechnen - nicht mit 365 Tagen.
Welche Regionen in Deutschland bieten die besten Ferienwohnungsrenditen?
Die besten Renditen bieten Regionen mit starkem Inlandstourismus: Die Ostsee (Sylt, Usedom), die Nordsee (Nordfriesland), die Alpen (Garmisch, Berchtesgaden), der Schwarzwald und der Bodensee. Auch die Inseln wie Amrum oder Sylt haben hohe Auslastung. In diesen Regionen sind 200-300 Vermietungstage pro Jahr realistisch. In Städten wie Stuttgart, Köln oder Frankfurt ist die Rendite für Ferienwohnungen deutlich niedriger - hier lohnt sich Langzeitmiete besser.
Kommentare
Astrid van Harten
3,14 % Bruttorendite? Das ist nicht Investition, das ist Spenden an die Bank. Wer glaubt, dass Ferienwohnungen automatisch Geld spucken, sollte mal in der Nebensaison auf Usedom übernachten. Dann merkt man, wie schnell die 150 €/Nacht auf 40 € fallen. Und die Instandhaltung? Die kostet mehr als die Miete im Winter.
Achim 888
Die Frage ist nicht, was mehr Rendite bringt. Die Frage ist, was mehr Lebenszeit kostet. Eine Ferienwohnung ist kein Vermögenswert, sie ist ein zweites Job. Und wer glaubt, er könne das nebenbei machen, der hat noch nie einen Gast mit einer defekten Heizung am 26. Dezember um 22 Uhr angerufen.
Spencer Hack
Langzeitmiete ist die Wahl der Langweiler. Aber die Langweiler haben auch die meisten Euros am Ende. Einfach. Punkt.