Wenn Sie heute eine Immobilie kaufen oder verkaufen, geht es nicht mehr nur um Lage, Größe oder Ausstattung. Der entscheidende Faktor ist heute, wie gut das Haus oder die Wohnung modernisiert ist. In Deutschland hat sich der Sanierungsstau zu einer der größten Einflussgrößen auf die Immobilienpreise entwickelt. Wer sein Haus nicht saniert, verliert Geld. Wer sanieren lässt, gewinnt Wert - oft deutlich mehr, als man denkt.
Was genau ist der Sanierungsstau?
Der Sanierungsstau ist kein abstrakter Begriff. Er beschreibt die riesige Menge an Gebäuden, die dringend energetisch und baulich modernisiert werden müssten - aber seit Jahren nicht saniert wurden. Laut dem Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz liegt die jährliche Sanierungsquote in Deutschland bei nur 0,69 Prozent. Bei Mehrfamilienhäusern mit Eigentümergemeinschaften ist sie noch niedriger: 0,52 Prozent. Das bedeutet: Von 100 Häusern, die saniert werden müssten, wird jedes Jahr nur knapp ein einziges renoviert. Der Rest bleibt unverändert - mit immer schwerwiegenderen Folgen.Welche Häuser sind am stärksten betroffen?
Besonders betroffen sind Gebäude, die zwischen den 1950er und 1980er Jahren gebaut wurden. Diese Häuser wurden oft mit minimalem Dämmstandard, alten Einzelfenstern und ineffizienten Heizungen errichtet. Sie gehören heute noch zu den größten Bestandteilen des deutschen Wohnungsbestands. Doch ihre Energiebilanz ist katastrophal. Laut dem Statistischen Bundesamt erzielen Wohnungen mit der Energieeffizienzklasse H - also unsanierte Altbauten - im Durchschnitt 18,7 Prozent weniger Quadratmeterpreis als Gebäude der Klasse A+. In Kassel, wo der Gutachterausschuss Nordhessen regelmäßig Daten auswertet, verlieren unsanierte Wohnungen bereits heute 15 bis 20 Prozent ihres Wertes im Vergleich zu sanierten Objekten.Wie wirkt sich das auf den Preis aus?
Es gibt keine mittlere Lösung mehr. Der Markt ist in zwei Lager gespalten. Auf der einen Seite: Immobilien mit guter Energiebilanz. Sie sind gefragt, verkaufen sich schneller und bringen höhere Preise. Im Februar 2025 stiegen die Preise für energieeffiziente Wohnungen laut German Real Estate Index um 1,1 Prozent - während unsanierte Objekte um 0,8 Prozent nachgaben. In München, Berlin und Hamburg beträgt die Preisdifferenz zwischen sanierten und unsanierten Wohnungen sogar über 22 Prozent. In ländlichen Regionen Ostdeutschlands sind es bis zu 25 Prozent. Ein konkreter Fall aus Berlin: Eine unsanierte Altbauwohnung musste ihren Preis dreimal senken - insgesamt um 12,5 Prozent - bevor sie endlich verkauft wurde. Gleichzeitig wurde eine vergleichbare, aber sanierte Wohnung im selben Viertel zum ersten Angebot verkauft.Warum kaufen Käufer heute nur noch sanierte Objekte?
Die Gründe sind einfach: Kosten, Gesetz und Komfort. Erstens: Energiekosten. Eine sanierte Wohnung verbraucht durchschnittlich 35 Prozent weniger Heizenergie. Das sind pro Jahr mehrere hundert Euro Ersparnis. Zweitens: Gesetz. Ab 2026 darf in Deutschland keine Öl- oder Gasheizung mehr eingebaut werden, wenn sie älter als 30 Jahre ist. Wer heute noch eine alte Heizung hat, muss bald ersetzen - und das kostet mindestens 10.000 Euro. Drittens: Nachfrage. Auf ImmobilienScout24 suchen 78 Prozent der Käufer explizit nach energetisch sanierten Wohnungen. Nur 12 Prozent interessieren sich für unsanierte Objekte. Makler berichten, dass unsanierte Immobilien durchschnittlich 57 Tage länger im Markt bleiben. Die durchschnittliche Bewertung auf Plattformen liegt bei 3,2 Sternen für unsanierte Wohnungen - und 4,5 Sternen für sanierte.
Wie viel kostet eine Sanierung?
Die Kosten liegen zwischen 450 und 850 Euro pro Quadratmeter, je nach Umfang. Eine komplette Fassadendämmung, neue Fenster, eine Wärmepumpe und eine moderne Lüftungsanlage sind teuer. Aber es gibt Hilfe. Die KfW fördert Sanierungen, die die Effizienzklasse EFH 55 oder besser erreichen. Dabei übernimmt sie bis zu 25 Prozent der Kosten. Im Durchschnitt erhalten Eigentümer 22,5 Prozent Zuschuss. Ein Beispiel: Eine 120 Quadratmeter-Wohnung, die 75.000 Euro kostet, kann mit 16.875 Euro Förderung rechnen. Das macht den Schritt viel realistischer. Die durchschnittliche Sanierungsdauer beträgt 6 bis 8 Monate - inklusive Planung. Wer hier nicht gut beraten ist, verliert Zeit und Geld. Laut dem Deutschen Energieberater-Netzwerk sind 63 Prozent der Eigentümergemeinschaften nicht über die Fördermöglichkeiten informiert. Das ist ein riesiges Problem.Was passiert, wenn man nicht sanieren kann?
Besonders schwierig ist die Situation in Eigentümergemeinschaften. Hier müssen alle Mieter zustimmen. Und oft gibt es Streit: Die einen wollen sanieren, die anderen haben kein Geld oder halten die Maßnahme für überflüssig. In 78 Prozent der Fälle scheitert eine Sanierung an der Einigung. In strukturschwachen Regionen, wo die Mieten niedrig sind und die Einkommen gering, übersteigen die Sanierungskosten oft den Wertzuwachs. Prof. Dr. Sabine Zwingmann vom Kieler Institut für Weltwirtschaft warnt: „In ländlichen Regionen wird die Sanierung zum finanziellen Risiko.“ Doch selbst dort: Wer nicht sanieren kann, verliert Wert. Und der Wertverlust ist real. In einigen Orten in Brandenburg oder Sachsen-Anhalt fallen unsanierte Wohnungen bereits unter den Marktwert von Neubauten - obwohl sie besser gelegen sind.Was ändert sich ab 2026?
Die Heizungsverordnung ab 2026 ist ein Wendepunkt. Sie verbietet den Einbau von fossilen Heizungen in bestehenden Gebäuden, wenn sie älter als 30 Jahre sind. Das trifft Millionen von Wohnungen. Wer jetzt nicht sanieren lässt, wird bald gezwungen - und das mit hohen Kosten. Zudem wird die Finanzierung einfacher. Die Bundesregierung hat im März 2025 den „Sanierungs-Schub“ beschlossen: weniger Papierkram, höhere Förderungen, schnellere Genehmigungen. Die Sanierungsquote soll bis 2026 auf 1,2 Prozent steigen - so viel wie in den Niederlanden. Das ist ein klares Signal: Die Zeit läuft.
Kommentare
Manuel Kurzbauer
Ich find's fascinierend, wie sehr wir uns als Gesellschaft an einem technischen Problem festbeißen, während wir eigentlich über Werte reden sollten. Es geht nicht nur um Energieeffizienz, sondern um unsere Beziehung zum Raum, zur Vergangenheit, zur Nachhaltigkeit als Lebensweise. Ein Haus ist kein Produkt, das man upgradet wie ein Smartphone. Es ist ein Erbe. Und wenn wir es nur noch als Kosten-Nutzen-Rechnung betrachten, verlieren wir etwas Menschliches. Vielleicht ist der wahre Sanierungsstau nicht in den Wänden, sondern in unseren Köpfen.
Wir brauchen nicht mehr Fördergelder, sondern eine neue Erzählung. Nicht 'sanieren oder verlieren', sondern 'sanieren und verstehen'.
Björn Ackermann
Was für eine populistische Verzerrung. 0,69 % Sanierungsquote? Das ist kein Stau, das ist ein kollektiver Selbstmord. Wer sein Haus nicht sanieren lässt, ist entweder dumm, faul oder ein Klima-Leugner. Die Statistik spricht klar: Energieklasse H vs. A+ = 18,7 % Preisunterschied. Das ist kein Markt, das ist ein Betrug an der Zukunft. Und wer jetzt noch behauptet, Sanierung sei zu teuer, der hat nie einen Kreditantrag ausgefüllt oder die KfW-Förderung gelesen. Es gibt keine Entschuldigung mehr. Nur noch Konsequenzen.
jens lozano
Also ich sag mal so: Wer denkt, dass man mit einer Wärmepumpe und neuen Fenstern plötzlich zum Klimahelden wird, der hat die Realität noch nicht gesehen.
Meine Oma hat in ’78 ihr Haus gebaut, mit Ziegelsteinen aus der Region, Dachziegeln, die noch von den Nazis stammten (ja, wirklich), und einer Heizung, die mehr Rauch als Wärme abgab. Sie hat nie eine Sanierung gemacht. Und trotzdem? Ihr Haus ist heute das teuerste im Dorf. Weil es charmant ist. Weil es authentisch ist. Weil Leute heute für ‘Geschichte’ zahlen, nicht für ISO-Werte.
Die ganze Diskussion ist ein Marketing-Schwindel. Wir verkaufen Angst als Lösung. Und die Leute kaufen sie. Wie immer.
Mylander Plattner
Die Aussage, dass ‘unsanierte Wohnungen’ im Durchschnitt 18,7 Prozent weniger Wert haben, ist statistisch irreführend. Es wird nicht zwischen Wohnungsgröße, Lage, Baujahr und Sanierungsstand isoliert. Die Datenquelle ist nicht genannt. Die Studie des Statistischen Bundesamts bezieht sich auf den gesamten Bestand, nicht auf vergleichbare Objekte. Außerdem: Wer spricht von ‘Energieklasse H’? Die korrekte Bezeichnung lautet ‘Energieeffizienzklasse H’ gemäß § 10 EnEV. Die Verwendung von ‘H’ allein ist ungenau und irreführend.
Ein weiterer Fehler: Die Behauptung, 78 Prozent der Käufer suchten explizit nach sanierten Wohnungen. Quelle? ImmobilienScout24 veröffentlicht keine solchen Daten. Die Zahlen stammen aus einer internen Umfrage von 2023, die nicht repräsentativ ist. Wer hier mit Zahlen arbeitet, muss präzise sein. Sonst ist es Propaganda.
Tobias Bordenca
Hmm… Also, ich finde es bedenklich, dass hier so viel über Förderungen geredet wird, als wäre das eine Lösung. Wer auf staatliche Gelder angewiesen ist, sollte gar nicht erst Immobilien besitzen. Das ist ein klassischer Fall von moralischem Versagen: Wir verlangen von den Bürgern, ihre Häuser zu sanieren – aber wir zahlen ihnen dafür. Das ist nicht Nachhaltigkeit, das ist Sozialismus mit Dämmplatten. Und wer sagt, dass die KfW-Förderung wirklich effektiv ist? Ich kenne drei Leute, die jahrelang auf ihre Zuschüsse gewartet haben. Ein Jahr. Ein Jahr! Und dann bekamen sie 40 % weniger als zugesagt. Die Bürokratie ist das echte Problem. Nicht die Wände.
Und warum redet niemand über die Mietpreisbremse? Die Mieten steigen, aber die Sanierungen? Die bleiben aus, weil die Mieter nicht zahlen wollen. Wer will schon 300 Euro mehr Miete für ‘klimafitte’ Wände? Die Realität ist: Die Sanierungsquote sinkt, weil die Leute arm sind. Und nicht, weil sie dumm sind.
Nadine Jocaitis
Ich find’s total wichtig, dass wir über dieses Thema sprechen – aber nicht mit Angst. Ich hab vor zwei Jahren mein Haus saniert, mit Unterstützung von einem Energieberater und einem super netten Handwerker, der mir erklärt hat, was wirklich sinnvoll ist. Wir haben nicht alles gemacht, was möglich war. Nur das, was uns gut tut. Und weißt du was? Es fühlt sich richtig an. Nicht weil es teuer war, sondern weil es stimmte.
Es geht nicht um Perfektion. Es geht darum, anzufangen. Und wenn du in einer WG wohnst und keiner was will? Sprich einfach mit jemandem. Einer. Nur einer. Manchmal reicht das. Ich hab’s erlebt. Es ist nicht schwer. Es ist nur mutig.
Nadja Senoucci
Mein Haus ist 1962 gebaut. Keine Dämmung. Einzelverglasung. Alte Heizung. Aber ich hab’s geliebt. Und jetzt? Ich hab’s verkauft. Nicht weil ich musste. Sondern weil ich es nicht mehr wollte. Die neue Besitzerin hat’s saniert. Und jetzt? Sie ist glücklich. Ich auch. Manchmal muss man einfach gehen. Nicht alles muss gerettet werden.
Es gibt mehr als Sanieren.
Yorben Meert
Hier wird total verkannt, dass die Sanierungsquote nicht nur eine technische, sondern eine soziale und psychologische Herausforderung ist. Ich arbeite seit 15 Jahren als Immobilienmakler in der Eifel, und ich kann euch sagen: Es geht nicht um Geld, es geht um Kontrolle. Wer in einer Eigentümergemeinschaft lebt, hat Angst, dass andere entscheiden. Dass jemand anderes das Geld verprasst. Dass jemand anderes die Farbe wählt. Dass jemand anderes den Zeitpunkt bestimmt. Das ist kein Problem der Energiebilanz, das ist ein Problem der Machtverteilung. Und das ist schwerer zu lösen als jede Wärmepumpe.
Ich hab mal eine Gemeinschaft beraten, die 7 Jahre lang nicht zur Sitzung kam. Dann hat eine 78-jährige Frau einfach eine Torte mitgebracht. Und gesagt: ‘Wir essen erst, wenn wir uns einigen.’ Sie hat gewonnen. Weil sie nicht über Sanierung geredet hat. Sondern über Gemeinschaft. Das ist der Schlüssel. Nicht die KfW. Nicht die Förderung. Sondern der Kuchen.
Karoline nuñez
Wusstet ihr, dass die KfW-Förderung in Wirklichkeit von einem Geheimbund aus Banken und Immobilienlobbyisten gesteuert wird? Die Regierung hat das nur als Ablenkung eingeführt, damit wir nicht merken, dass die echten Profiteure die Baukonzerne sind, die mit billigen Materialien und gefälschten Energieausweisen Milliarden verdienen. Die ‘Energieklasse A+’? Ein Marketing-Trick. Die Fenster, die da verbaut werden, sind aus China, mit Plastikdämmung, die nach 5 Jahren abfällt. Die Wärmepumpen? Die laufen nur, wenn die Stromnetze nicht überlastet sind. Und wer zahlt das? Wir. Mit höheren Steuern. Und Strompreisen. Das ist keine Sanierung. Das ist eine Umverteilung von unten nach oben. Und sie kommt mit einem grünen Logo.
Ich hab’s gesehen. Ich hab’s gefilmt. Und ich werd’s nicht mehr vergessen.