Sanierungsstau und Modernisierung: Wie der Zustand Ihrer Immobilie den Preis bestimmt

Wenn Sie heute eine Immobilie kaufen oder verkaufen, geht es nicht mehr nur um Lage, Größe oder Ausstattung. Der entscheidende Faktor ist heute, wie gut das Haus oder die Wohnung modernisiert ist. In Deutschland hat sich der Sanierungsstau zu einer der größten Einflussgrößen auf die Immobilienpreise entwickelt. Wer sein Haus nicht saniert, verliert Geld. Wer sanieren lässt, gewinnt Wert - oft deutlich mehr, als man denkt.

Was genau ist der Sanierungsstau?

Der Sanierungsstau ist kein abstrakter Begriff. Er beschreibt die riesige Menge an Gebäuden, die dringend energetisch und baulich modernisiert werden müssten - aber seit Jahren nicht saniert wurden. Laut dem Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz liegt die jährliche Sanierungsquote in Deutschland bei nur 0,69 Prozent. Bei Mehrfamilienhäusern mit Eigentümergemeinschaften ist sie noch niedriger: 0,52 Prozent. Das bedeutet: Von 100 Häusern, die saniert werden müssten, wird jedes Jahr nur knapp ein einziges renoviert. Der Rest bleibt unverändert - mit immer schwerwiegenderen Folgen.

Welche Häuser sind am stärksten betroffen?

Besonders betroffen sind Gebäude, die zwischen den 1950er und 1980er Jahren gebaut wurden. Diese Häuser wurden oft mit minimalem Dämmstandard, alten Einzelfenstern und ineffizienten Heizungen errichtet. Sie gehören heute noch zu den größten Bestandteilen des deutschen Wohnungsbestands. Doch ihre Energiebilanz ist katastrophal. Laut dem Statistischen Bundesamt erzielen Wohnungen mit der Energieeffizienzklasse H - also unsanierte Altbauten - im Durchschnitt 18,7 Prozent weniger Quadratmeterpreis als Gebäude der Klasse A+. In Kassel, wo der Gutachterausschuss Nordhessen regelmäßig Daten auswertet, verlieren unsanierte Wohnungen bereits heute 15 bis 20 Prozent ihres Wertes im Vergleich zu sanierten Objekten.

Wie wirkt sich das auf den Preis aus?

Es gibt keine mittlere Lösung mehr. Der Markt ist in zwei Lager gespalten. Auf der einen Seite: Immobilien mit guter Energiebilanz. Sie sind gefragt, verkaufen sich schneller und bringen höhere Preise. Im Februar 2025 stiegen die Preise für energieeffiziente Wohnungen laut German Real Estate Index um 1,1 Prozent - während unsanierte Objekte um 0,8 Prozent nachgaben. In München, Berlin und Hamburg beträgt die Preisdifferenz zwischen sanierten und unsanierten Wohnungen sogar über 22 Prozent. In ländlichen Regionen Ostdeutschlands sind es bis zu 25 Prozent. Ein konkreter Fall aus Berlin: Eine unsanierte Altbauwohnung musste ihren Preis dreimal senken - insgesamt um 12,5 Prozent - bevor sie endlich verkauft wurde. Gleichzeitig wurde eine vergleichbare, aber sanierte Wohnung im selben Viertel zum ersten Angebot verkauft.

Warum kaufen Käufer heute nur noch sanierte Objekte?

Die Gründe sind einfach: Kosten, Gesetz und Komfort. Erstens: Energiekosten. Eine sanierte Wohnung verbraucht durchschnittlich 35 Prozent weniger Heizenergie. Das sind pro Jahr mehrere hundert Euro Ersparnis. Zweitens: Gesetz. Ab 2026 darf in Deutschland keine Öl- oder Gasheizung mehr eingebaut werden, wenn sie älter als 30 Jahre ist. Wer heute noch eine alte Heizung hat, muss bald ersetzen - und das kostet mindestens 10.000 Euro. Drittens: Nachfrage. Auf ImmobilienScout24 suchen 78 Prozent der Käufer explizit nach energetisch sanierten Wohnungen. Nur 12 Prozent interessieren sich für unsanierte Objekte. Makler berichten, dass unsanierte Immobilien durchschnittlich 57 Tage länger im Markt bleiben. Die durchschnittliche Bewertung auf Plattformen liegt bei 3,2 Sternen für unsanierte Wohnungen - und 4,5 Sternen für sanierte.

Zwei Seiten eines Berliner Hauses: eines veraltet und verlassen, das andere energieeffizient und verkauft.

Wie viel kostet eine Sanierung?

Die Kosten liegen zwischen 450 und 850 Euro pro Quadratmeter, je nach Umfang. Eine komplette Fassadendämmung, neue Fenster, eine Wärmepumpe und eine moderne Lüftungsanlage sind teuer. Aber es gibt Hilfe. Die KfW fördert Sanierungen, die die Effizienzklasse EFH 55 oder besser erreichen. Dabei übernimmt sie bis zu 25 Prozent der Kosten. Im Durchschnitt erhalten Eigentümer 22,5 Prozent Zuschuss. Ein Beispiel: Eine 120 Quadratmeter-Wohnung, die 75.000 Euro kostet, kann mit 16.875 Euro Förderung rechnen. Das macht den Schritt viel realistischer. Die durchschnittliche Sanierungsdauer beträgt 6 bis 8 Monate - inklusive Planung. Wer hier nicht gut beraten ist, verliert Zeit und Geld. Laut dem Deutschen Energieberater-Netzwerk sind 63 Prozent der Eigentümergemeinschaften nicht über die Fördermöglichkeiten informiert. Das ist ein riesiges Problem.

Was passiert, wenn man nicht sanieren kann?

Besonders schwierig ist die Situation in Eigentümergemeinschaften. Hier müssen alle Mieter zustimmen. Und oft gibt es Streit: Die einen wollen sanieren, die anderen haben kein Geld oder halten die Maßnahme für überflüssig. In 78 Prozent der Fälle scheitert eine Sanierung an der Einigung. In strukturschwachen Regionen, wo die Mieten niedrig sind und die Einkommen gering, übersteigen die Sanierungskosten oft den Wertzuwachs. Prof. Dr. Sabine Zwingmann vom Kieler Institut für Weltwirtschaft warnt: „In ländlichen Regionen wird die Sanierung zum finanziellen Risiko.“ Doch selbst dort: Wer nicht sanieren kann, verliert Wert. Und der Wertverlust ist real. In einigen Orten in Brandenburg oder Sachsen-Anhalt fallen unsanierte Wohnungen bereits unter den Marktwert von Neubauten - obwohl sie besser gelegen sind.

Was ändert sich ab 2026?

Die Heizungsverordnung ab 2026 ist ein Wendepunkt. Sie verbietet den Einbau von fossilen Heizungen in bestehenden Gebäuden, wenn sie älter als 30 Jahre sind. Das trifft Millionen von Wohnungen. Wer jetzt nicht sanieren lässt, wird bald gezwungen - und das mit hohen Kosten. Zudem wird die Finanzierung einfacher. Die Bundesregierung hat im März 2025 den „Sanierungs-Schub“ beschlossen: weniger Papierkram, höhere Förderungen, schnellere Genehmigungen. Die Sanierungsquote soll bis 2026 auf 1,2 Prozent steigen - so viel wie in den Niederlanden. Das ist ein klares Signal: Die Zeit läuft.

Waage mit altem Haus und modernem, klimafitten Zuhause, darunter KfW-Förderung und das Jahr 2026.

Wie sieht die Zukunft aus?

Die Prognosen sind eindeutig. Der Verband der deutschen Pfandbriefbanken (VDP) rechnet für 2025 mit einer durchschnittlichen Preissteigerung von 1 bis 3 Prozent. Für sanierte Immobilien liegt diese Rate bei bis zu 2,9 Prozent - für Einfamilienhäuser. Unsanierte Objekte dagegen verlieren jährlich 0,5 bis 1,5 Prozent an Wert. Bis 2030 wird sich dieser Trend verstärken. Städte wie München und Berlin werden weiterhin mit jährlich über 2 Prozent Wertsteigerung punkten - vor allem durch sanierte Wohnungen. In ländlichen Regionen hingegen droht eine langsame Abwärtsspirale. Die EZB hat den Leitzins auf 2,5 Prozent gesenkt. Bauzinsen liegen zwischen 3,12 und 3,72 Prozent. Das macht Kredite für Sanierungen attraktiver als je zuvor. Die nächste Generation von Käufern wird nicht mehr nach „alten Gemäuern“ suchen, sondern nach „klimafitten Häusern“.

Was können Eigentümer jetzt tun?

Wenn Sie eine Immobilie besitzen, die noch nicht saniert ist, ist jetzt die Zeit zu handeln. Holen Sie sich einen zertifizierten Energieberater. Die Erfolgsquote bei der Beantragung von Fördermitteln liegt bei 85 Prozent, wenn Sie mit einem Profi zusammenarbeiten. Nutzen Sie die KfW-Förderung. Machen Sie eine energetische Gesamtprüfung - nicht nur Fenster oder Heizung. Die größte Wirkung hat eine Kombination: Dämmung, Fenster, Heizung, Lüftung. Wenn Sie in einer Eigentümergemeinschaft wohnen: Beginnen Sie das Gespräch. Nutzen Sie die Mediationsdienste der Handwerkskammer. Viele Gemeinschaften haben schon erfolgreich sanieren lassen - nur weil einer den Anfang gemacht hat.

Was ist der Schlüssel zum Erfolg?

Der Schlüssel ist: Handeln Sie jetzt, bevor die Gesetze noch strenger werden. Ein Haus, das heute noch als „normal“ gilt, wird morgen als „veraltet“ gelten. Die Immobilienwelt hat sich verändert. Es geht nicht mehr um das, was war - sondern um das, was zukünftig wertvoll ist. Wer heute sanieren lässt, sichert nicht nur seinen Komfort, sondern auch seinen Vermögenswert. Wer wartet, verliert - und das nicht nur Geld, sondern auch Zeit.

Kommentare

Ich find's fascinierend, wie sehr wir uns als Gesellschaft an einem technischen Problem festbeißen, während wir eigentlich über Werte reden sollten. Es geht nicht nur um Energieeffizienz, sondern um unsere Beziehung zum Raum, zur Vergangenheit, zur Nachhaltigkeit als Lebensweise. Ein Haus ist kein Produkt, das man upgradet wie ein Smartphone. Es ist ein Erbe. Und wenn wir es nur noch als Kosten-Nutzen-Rechnung betrachten, verlieren wir etwas Menschliches. Vielleicht ist der wahre Sanierungsstau nicht in den Wänden, sondern in unseren Köpfen.

Wir brauchen nicht mehr Fördergelder, sondern eine neue Erzählung. Nicht 'sanieren oder verlieren', sondern 'sanieren und verstehen'.