Was Sie wirklich zahlen, wenn Sie eine Immobilie im Ausland kaufen
Wenn Sie eine Ferienwohnung in Spanien, ein Haus in Italien oder eine Eigentumswohnung in Frankreich kaufen, denken Sie vielleicht: Grunderwerbsteuer ist das, was ich in Deutschland zahle. Das ist ein gefährlicher Irrtum. Die Grunderwerbsteuer, die Sie aus Deutschland kennen, gilt nur für Immobilien innerhalb der deutschen Grenzen. Sobald Sie über die Grenze gehen, zahlen Sie die Steuern des Landes, in dem die Immobilie steht. Und die sind oft viel komplexer, als man denkt.
Ein deutscher Käufer in Spanien zahlt nicht die deutsche Grunderwerbsteuer. Er zahlt die Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). In Frankreich zahlt er nicht die deutsche Grunderwerbsteuer, sondern die frais de notaire - ein Begriff, der nicht nur Steuer, sondern auch Notargebühren, Registrierungsgebühren und andere Kosten umfasst. Und in Italien? Da gibt es die imposta di registro, plus eine Katastersteuer, plus eine Registersteuer. Keine davon heißt "Stempelsteuer". Der Begriff wird in Europa kaum noch für Immobilienkäufe verwendet - er stammt aus einer anderen Zeit. Aber viele Deutsche hören ihn und denken, es sei etwas Einfaches. Es ist nicht so.
Wie hoch sind die Kosten wirklich? Ein Ländervergleich 2025
Die Transaktionskosten bei Immobilienkauf im Ausland liegen oft deutlich über dem, was deutsche Käufer erwarten. In Deutschland zahlen Sie zwischen 3,5 % und 6,5 % Grunderwerbsteuer - je nach Bundesland. Aber im Ausland? Da geht es oft um viel mehr.
In Spanien liegt die Steuer zwischen 6 % und 10 % des Kaufpreises, abhängig von der Region. In Andalusien, wo viele Deutsche kaufen, sind es meist 7-8 %. Für Neubauten fällt stattdessen 10 % Mehrwertsteuer an. Keine Stempelsteuer. Keine deutsche Grunderwerbsteuer. Nur die lokale Transaktionssteuer - und sie wird bei jedem Kauf neu berechnet.
In Frankreich sind die Gesamtkosten oft bei 7-8 % des Kaufpreises. Aber nur 5-7 % davon sind wirklich Steuern. Der Rest sind Notargebühren, Dokumentationskosten und Verwaltungsabgaben. Viele Käufer unterschätzen das. Sie rechnen mit 6 % Steuern - und landen bei 8 % Gesamtkosten. Das ist ein Unterschied von mehreren tausend Euro bei einer 300.000 €-Immobilie.
In Italien hängt die Steuer vom Nutzungszweck ab. Für eine Hauptwohnung zahlen Sie 4 % imposta di registro. Für eine Zweitwohnung oder eine Ferienimmobilie? Dann sind es 9-10 %. Und das ist erst der Anfang. Dazu kommt die Katastersteuer (1 %) und die Registersteuer (2 %). Das macht insgesamt bis zu 13 % - fast doppelt so viel wie in Deutschland.
In Österreich ist die Grunderwerbsteuer traditionell niedrig: 0,5 %. Aber ab 1. Juli 2025 ändert sich das. Wenn Sie eine Immobiliengesellschaft kaufen, bei der 75 % der Anteile auf Immobilien entfallen, dann gilt die Grunderwerbsteuer. Und sie steigt auf 3,5 %. Das ist eine direkte Reaktion auf deutsche Investoren, die jahrelang über Gesellschaften in Österreich Immobilien gekauft haben, um deutsche Steuervorschriften zu umgehen. Jetzt ist das fast unmöglich geworden.
Warum "Stempelsteuer" ein Irrtum ist
Der Begriff "Stempelsteuer" klingt nach einer einfachen Gebühr, die man mit einem Stempel abwickelt. Vielleicht denken Sie an Briefmarken oder Dokumente, die man abzeichnet. Aber in der Immobilienwelt ist das ein historischer Begriff, der heute kaum noch verwendet wird. In keinem der wichtigsten Zielländer für deutsche Käufer - Spanien, Frankreich, Italien, Österreich - wird die Transaktionssteuer als "Stempelsteuer" bezeichnet.
Warum verwenden dann so viele Deutsche diesen Begriff? Weil er einfach klingt. Weil er in alten Ratgebern steht. Weil er sich leicht merken lässt. Aber das ist gefährlich. Wenn Sie nach einer "Stempelsteuer" suchen, finden Sie keine klaren Informationen. Sie finden nur Verwirrung. Die echten Begriffe sind: ITP in Spanien, frais de notaire in Frankreich, imposta di registro in Italien, Grunderwerbsteuer in Österreich - und sie alle sind unterschiedlich.
Ein Käufer aus Berlin, der in Valencia eine Wohnung kauft, fragt: "Wie viel Stempelsteuer zahle ich?" Ein spanischer Notar antwortet: "Wir haben keine Stempelsteuer. Wir haben ITP. Und es ist 7,5 %." Der Käufer denkt: "Das ist zu viel." Aber er hat nicht verstanden, dass er überhaupt nicht nach einer Stempelsteuer sucht. Er sucht nach der lokalen Transaktionssteuer - und die ist in Spanien höher als in Deutschland. Und das ist okay, wenn man es weiß.
Was die deutsche Grunderwerbsteuerreform 2025 für Sie bedeutet
Die Reform der Grunderwerbsteuer in Deutschland, die ab 2025 gilt, betrifft nur Immobilien in Deutschland. Aber sie hat eine direkte Wirkung auf Ihre Auslandspläne. Warum? Weil viele Deutsche bisher Immobilien über Gesellschaften gekauft haben - um die deutsche Grunderwerbsteuer zu umgehen. Früher musste man mindestens 95 % der Anteile einer Gesellschaft übernehmen, damit die Grunderwerbsteuer fällig wurde. Jetzt ist es nur noch 90 %. Das macht Share Deals viel riskanter.
Das hat zwei Folgen: Erstens, viele Deutsche, die früher eine Immobilie in Österreich oder der Schweiz über eine Gesellschaft gekauft haben, um deutsche Steuern zu sparen, können das jetzt nicht mehr so einfach tun. Zweitens, weil die deutsche Grunderwerbsteuer für private Käufer leicht sinkt, wird der Anreiz, ins Ausland zu gehen, geringer. Das bedeutet: Die Preise in Spanien oder Italien könnten steigen, weil weniger deutsche Käufer kommen. Oder sie sinken, weil die Nachfrage zurückgeht. Es ist unklar.
Was Sie aber wissen müssen: Wenn Sie eine Immobilie in Österreich kaufen, und die Gesellschaft, die sie hält, mehr als 75 % ihrer Vermögenswerte aus Immobilien besteht, dann zahlen Sie ab 1. Juli 2025 3,5 % Grunderwerbsteuer. Das ist nicht die deutsche Steuer. Das ist die österreichische. Und sie ist jetzt fast so hoch wie die deutsche. Die Zeiten, in denen man mit einer Gesellschaft in Österreich Steuern sparte, sind vorbei.
Die größten Fallen für deutsche Käufer
Die meisten Probleme entstehen nicht durch die Steuersätze selbst, sondern durch Unwissenheit. Hier sind die drei häufigsten Fallen:
- Die "frais de notaire" in Frankreich: Viele Käufer denken, 6 % Steuer bedeutet 6 % Kosten. Aber die Notargebühren sind oft genauso hoch wie die Steuer. Bei einer 400.000 €-Immobilie zahlen Sie 24.000 € an Gesamtkosten - davon nur 20.000 € Steuer. Der Rest ist Gebühr. Und die ist nicht verhandelbar.
- Die zusätzlichen Steuern in Italien: Sie zahlen 4 % imposta di registro - und denken, das ist alles. Dann kommt die Katastersteuer (1 %), dann die Registersteuer (2 %). Plötzlich sind es 7 %. Und das ist nur für eine Hauptwohnung. Bei einer Zweitwohnung sind es 13 %. Keiner erzählt Ihnen das vorher.
- Die Doppelbesteuerung: Sie verkaufen Ihre spanische Wohnung und machen einen Gewinn. Spanien zieht 19 % Kapitalertragsteuer ein. Dann melden Sie den Gewinn in Deutschland an. Ohne Doppelbesteuerungsabkommen würden Sie doppelt zahlen. Aber mit dem Abkommen? Dann zahlen Sie nur die höhere Steuer. Aber Sie müssen es beweisen. Mit Belegen. Mit Dokumenten. Mit einer Steuererklärung. Viele vergessen das. Und dann bekommen sie eine Steuernachforderung aus Deutschland.
Was Sie jetzt tun müssen
Wenn Sie 2025 eine Immobilie im Ausland kaufen wollen, dann handeln Sie so:
- Wählen Sie das Land: Spanien, Italien, Frankreich, Österreich? Jedes hat andere Regeln. Recherchieren Sie nicht nur online. Sprechen Sie mit einem lokalen Steuerberater.
- Prüfen Sie die Steuersätze schriftlich: Lassen Sie sich von einem Notar oder Steuerberater im Zielland einen schriftlichen Kostenvoranschlag geben - mit genauen Zahlen, inklusive aller Nebenkosten. Keine口头-Angaben.
- Prüfen Sie die Gesellschaftsstruktur: Wenn Sie über eine Gesellschaft kaufen wollen, fragen Sie: "Gilt die neue Regelung ab Juli 2025?" In Österreich? Ja. In Spanien? Nein. In Frankreich? Es gibt keine solche Regelung - aber die Steuern sind trotzdem hoch.
- Planen Sie mindestens 6 Monate im Voraus: Steuerberatung, Notar, Dokumente, Banküberweisungen - das dauert. Sie können nicht drei Tage vor Vertragsunterzeichnung anfangen.
- Bewahren Sie alle Belege auf: Kaufvertrag, Zahlungsbelege, Steuerbescheide, Doppelbesteuerungsabkommen - alles mindestens 10 Jahre. In Deutschland können Sie später noch geprüft werden.
Was kommt als Nächstes?
Die Trends sind klar: Länder verschärfen ihre Regeln. Spanien hat 2024 die Steuersätze in mehreren Regionen erhöht. Frankreich plant für 2026 eine Reform der frais de notaire - die Kosten könnten noch höher werden. Italien diskutiert eine Vereinheitlichung der Steuern - was die Komplexität nicht verringern, sondern nur standardisieren wird. Österreich hat seine Regeln angepasst - und Deutschland hat seine Reformen eingeleitet.
Das bedeutet: Die Zeiten, in denen man einfach ins Ausland ging, um Steuern zu sparen, sind vorbei. Heute geht es darum, die Regeln zu verstehen - und sie zu nutzen. Wer sich nicht informiert, zahlt mehr. Wer sich informiert, kann immer noch günstig kaufen. Aber nur, wenn er weiß, worauf er achtet.
Die Grunderwerbsteuer im Ausland ist kein Problem. Sie ist eine Herausforderung. Und wie jede Herausforderung lässt sie sich meistern - wenn man die Regeln kennt.
Zahle ich in Deutschland auch Steuern auf meine Auslandsimmobilie?
Ja - aber nur auf Einkünfte und Gewinne. Wenn Sie Ihre Auslandsimmobilie vermieten, müssen Sie die Miete in Deutschland versteuern. Wenn Sie sie verkaufen und einen Gewinn machen, zahlen Sie in Deutschland Kapitalertragsteuer - aber nur, wenn Sie in Deutschland steuerpflichtig sind. Wichtig: Sie zahlen nicht doppelt. Durch Doppelbesteuerungsabkommen wird sichergestellt, dass die Steuer, die Sie im Ausland bereits gezahlt haben, angerechnet wird. Sie zahlen nur die Differenz, wenn die deutsche Steuer höher ist.
Gibt es Länder, in denen ich keine Grunderwerbsteuer zahle?
Nein. Jedes Land, das Immobilien verkauft, erhebt eine Transaktionssteuer. In einigen Ländern ist sie niedrig - wie in Österreich (0,5 %), aber nur für direkte Käufe. Bei Gesellschaftskauf ist sie ab 2025 mit 3,5 % deutlich höher. Andere Länder wie Spanien oder Italien haben hohe Sätze. Es gibt kein Land ohne Steuer. Der Mythos, dass man in einem Land "steuerfrei" kaufen kann, ist falsch.
Kann ich die Steuern im Ausland mit meinem deutschen Finanzamt verhandeln?
Nein. Sie können nur die deutsche Steuer verhandeln - und das nur, wenn es um die Anrechnung ausländischer Steuern geht. Die Steuersätze im Ausland sind bindend. Ein deutscher Finanzbeamter kann nicht sagen: "Ich lasse Ihnen 2 % Grunderwerbsteuer im Ausland nachlassen." Das ist nicht seine Aufgabe. Sie müssen die lokalen Steuern zahlen - und dann können Sie sie in Deutschland als Abzug geltend machen.
Warum sind die Kosten in Frankreich so hoch?
Weil die "frais de notaire" nicht nur eine Steuer sind, sondern ein Paket aus mehreren Gebühren: Steuer (5-7 %), Notargebühren (1-2 %), Registrierungsgebühren, Dokumentenabgaben und Verwaltungskosten. In Deutschland zahlt man nur die Grunderwerbsteuer - und die ist oft niedriger. In Frankreich ist der Notar ein zentraler Akteur, der den gesamten Prozess kontrolliert. Deshalb sind die Kosten höher, aber auch transparenter - alles ist aufgeschlüsselt.
Was passiert, wenn ich eine Immobilie in einem Land kaufe, das kein Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland hat?
Dann besteht ein hohes Risiko der Doppelbesteuerung. Deutschland hat Abkommen mit allen wichtigen Zielländern - Spanien, Frankreich, Italien, Österreich, Portugal, Türkei, etc. Es gibt keine bekannten Länder, in denen Deutsche häufig Immobilien kaufen und kein Abkommen besteht. Wenn Sie trotzdem in ein Land mit keinem Abkommen kaufen, zahlen Sie möglicherweise Steuern in beiden Ländern. Das ist teuer und kompliziert. Prüfen Sie vor dem Kauf immer, ob ein Abkommen besteht.
Schreibe einen Kommentar